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Vente maison 3 pièces 58 m² Landudal (29510) - Superimmo

Bien expiré
VilleLandudal (29)
Surface58m²
Coût Total108 564€
Loyer Annuel5 829€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 61 800 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 065,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal premier achat ou investissement locatif ! petite maison sans jardin à rénover au coeur du bourg. (8.42 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Landudal
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29510
Total : 108 564€
Prix d'acquisition : 61 800€
Travaux : 41 820€
Valeur du bien : 103 620€
Frais de notaire : 4 944€
Coût estimé : 4 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5829€/an
Fourchette totale : 380€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 4561€ - 7450€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 564€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 575,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 834,65€
Coût de l'assurance :9 227,94€
Taxe foncière : 582,90€/an
Soit par mois : 48,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 58 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du sol en linoléum, peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/chambres - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 820 €(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation comprise)
  • Isolation:2 320€
    Isolation combles: 58 m² × 40€/m² = 2320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Landudal). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 829 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 564 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 546 €
Revenus locatifs : +5 829 €
Charges déductibles : -46 546 €
Résultat foncier Année 1 : -40 717 €(Déficit de 40 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 726 €/an
Revenus locatifs : +5 829 €
Charges déductibles : -4 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19316.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 170 €(65% de 61 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 461 €/an
Calcul : 40 170 € × 3,636% = 1 461 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 829 €46 549 €3 777 €-40 720 €21 400 €19 320 €19 320 €
25 946 €4 631 €3 679 €1 315 €--18 005 €
36 064 €4 528 €3 576 €1 536 €--16 469 €
46 186 €4 422 €3 470 €1 763 €--14 706 €
56 309 €4 313 €3 361 €1 997 €--12 709 €
66 436 €4 199 €3 247 €2 236 €--10 473 €
76 564 €4 082 €3 130 €2 483 €--7 990 €
86 696 €3 960 €3 008 €2 736 €--5 254 €
96 830 €3 833 €2 881 €2 996 €--2 258 €
106 966 €3 703 €2 751 €3 263 €---
117 105 €3 567 €2 615 €3 538 €---
127 248 €3 427 €2 475 €3 821 €---
137 393 €3 282 €2 330 €4 111 €---
147 540 €3 131 €2 179 €4 409 €---
157 691 €2 975 €2 023 €4 716 €---
167 845 €2 814 €1 862 €5 031 €---
178 002 €2 647 €1 695 €5 355 €---
188 162 €2 474 €1 522 €5 688 €---
198 325 €2 294 €1 342 €6 031 €---
208 492 €2 109 €1 156 €6 383 €---
218 662 €1 916 €964 €6 745 €---
228 835 €1 717 €765 €7 118 €---
239 011 €1 510 €558 €7 501 €---
249 192 €1 296 €344 €7 895 €---
259 376 €1 075 €123 €8 301 €---
TOTAL186 704 €120 455 €54 835 €66 249 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224 €-6 420 €+7 644 €
2+1 224 €0 €+1 224 €
3+1 224 €0 €+1 224 €
4+1 224 €0 €+1 224 €
5+1 224 €0 €+1 224 €
6+1 224 €0 €+1 224 €
7+1 224 €0 €+1 224 €
8+1 224 €0 €+1 224 €
9+1 224 €0 €+1 224 €
10+1 224 €+302 €+922 €
11+1 224 €+1 061 €+163 €
12+1 224 €+1 146 €+78 €
13+1 224 €+1 233 €-9 €
14+1 224 €+1 323 €-99 €
15+1 224 €+1 415 €-191 €
16+1 224 €+1 509 €-285 €
17+1 224 €+1 607 €-383 €
18+1 224 €+1 706 €-482 €
19+1 224 €+1 809 €-585 €
20+1 224 €+1 915 €-691 €
21+1 224 €+2 024 €-800 €
22+1 224 €+2 135 €-911 €
23+1 224 €+2 250 €-1 026 €
24+1 224 €+2 369 €-1 145 €
25+1 224 €+2 490 €-1 266 €
Total+30 600 €+19 875 €+10 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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