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Achat : Appartement La Ferté-Macé (61600)

VilleFerté-Macé (61)
Surface83m²
Coût Total122 706€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 950 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 095,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 5 pièces, 3 chambres, Cave, Parquet

au 2ème et 3ème et dernier étage d'une petite copropriété : appartement F4 atypique en duplex , vue panoramique 3ème étage très mansardé surface au sol globale : 109,73 M² Surface loi carrez : 83,37 m²

Etat à conforter

Epoque de construction : 1949 Couverture : tuile terre cuite Charpente : traditionnelle Murs : moellons Isolation : partielle sur les murs - isolation plafond/toiture Fenêtres double vitrage bois et PVC

  • vélux changés isolés (2025) chauffage : individuel gaz de ville - chaudière condensation nov 2025 électricité : période 1990 environ Sols : parquets Assainissement : en principe raccordé au réseau collectif en cours de vérification

composé de : cellier entrée, cuisine ouverte sur salon-séjour, 2 chambres, salle de bains, wc Etage 2 : mezzanine, 1 chambre, une toute petite mansarde

charges copropriété : environ 700 euros par an (syndic, assurance, ) taxe foncière : 1439 euros Prix : 90.950,00 euros honoraire de négociation compris Frais d'acte et d'enregistrements en plus : 8450 euros environ soit un prix tous frais compris de : 99400,00 euros

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.609638, -0.344726
Total : 122 706€
Prix d'acquisition : 90 950€
Travaux : 24 480€
Valeur du bien : 115 430€
Frais de notaire : 7 276€
Coût estimé : 7 276€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 548€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 11055€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :53 197 €
Prix d'achat :90 950 €
Décote à l'achat :+37 753€ (+71.0%)
Marge achat-revente :-69 509€ (-130.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 706€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 631,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 657,67€
Coût de l'assurance :9 202,95€
Taxe foncière : 1 439,00€/an
Soit par mois : 119,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 710,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration esthétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 visible - papier peint usé nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique datant de 1990
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques obsolètes - sécurité et conformité nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 480 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 880€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€, Plomberie salle de bain: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité salle de bain: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 600€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1600€ = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 706 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 984 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -30 984 €
Résultat foncier Année 1 : -22 460 €(Déficit de 22 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 504 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -6 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1059.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 118 €(65% de 90 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 150 €/an
Calcul : 59 118 € × 3,636% = 2 150 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €30 988 €4 001 €-22 464 €21 400 €1 064 €1 064 €
28 695 €6 400 €3 893 €2 295 €---
38 869 €6 289 €3 782 €2 580 €---
49 046 €6 174 €3 667 €2 872 €---
59 227 €6 055 €3 548 €3 172 €---
69 412 €5 932 €3 425 €3 479 €---
79 600 €5 806 €3 298 €3 794 €---
89 792 €5 674 €3 167 €4 118 €---
99 988 €5 539 €3 032 €4 449 €---
1010 188 €5 399 €2 891 €4 789 €---
1110 391 €5 254 €2 747 €5 138 €---
1210 599 €5 104 €2 597 €5 495 €---
1310 811 €4 949 €2 442 €5 862 €---
1411 027 €4 789 €2 282 €6 238 €---
1511 248 €4 624 €2 117 €6 624 €---
1611 473 €4 453 €1 946 €7 019 €---
1711 702 €4 277 €1 770 €7 425 €---
1811 936 €4 094 €1 587 €7 842 €---
1912 175 €3 906 €1 399 €8 269 €---
2012 419 €3 711 €1 204 €8 707 €---
2112 667 €3 510 €1 003 €9 157 €---
2212 920 €3 302 €794 €9 619 €---
2313 179 €3 086 €579 €10 092 €---
2413 442 €2 864 €357 €10 578 €---
2513 711 €2 634 €127 €11 077 €---
TOTAL273 042 €144 816 €57 658 €128 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-6 420 €+8 210 €
2+1 790 €+369 €+1 421 €
3+1 790 €+774 €+1 016 €
4+1 790 €+862 €+928 €
5+1 790 €+952 €+838 €
6+1 790 €+1 044 €+746 €
7+1 790 €+1 138 €+652 €
8+1 790 €+1 235 €+555 €
9+1 790 €+1 335 €+455 €
10+1 790 €+1 437 €+353 €
11+1 790 €+1 541 €+249 €
12+1 790 €+1 649 €+141 €
13+1 790 €+1 759 €+31 €
14+1 790 €+1 871 €-81 €
15+1 790 €+1 987 €-197 €
16+1 790 €+2 106 €-316 €
17+1 790 €+2 228 €-438 €
18+1 790 €+2 353 €-563 €
19+1 790 €+2 481 €-691 €
20+1 790 €+2 612 €-822 €
21+1 790 €+2 747 €-957 €
22+1 790 €+2 886 €-1 096 €
23+1 790 €+3 028 €-1 238 €
24+1 790 €+3 173 €-1 383 €
25+1 790 €+3 323 €-1 533 €
Total+44 750 €+38 468 €+6 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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