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Maison bretignolles 5 pièce(s)

Bien expiré
VilleBretignolles (79)
Surface150
Coût Total162 429
Loyer Annuel13 114
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+123
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 490 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 869,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, 393 m² de terrain

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption, référence Laforêt : 34460 A seulement 10 minutes de Bressuire Cette maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée desservant une cuisine équipée avec coin repas, un double séjour chaleureux agrémenté d'une cheminée en granit et ouvrant sur une terrasse, ainsi qu'un Wc indépendant, une salle de bains avec rangements et un garage. A l'étage, un palier distribue quatre chambres, un bureau, un dressing, un second Wc et une salle d'eau. En complément, vous bénéficierez de deux terrains non attenants, situés à quelques mètres de la maison, dont l'un avec une dépendance en pierre. La maison a par ailleurs profité de nombreux travaux récents : installation d'une pompe à chaleur, remplacement des ouvertures avec volets roulants, rénovation de la couverture, etc. Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Bressuire - Kévin Gilbert (0.38 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bretignolles
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.859772, -0.605000
Total : 162 429
Prix d'acquisition : 130 490
Travaux : 21 500
Valeur du bien : 151 990
Frais de notaire : 10 439
Coût estimé : 10 439
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13114€/an
Fourchette totale : 833€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 9992€ - 17212€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 429
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 860,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 041,35
Coût de l'assurance :13 806,47
Taxe foncière : 1 311,41€/an
Soit par mois : 109,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 092,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations dans toute la maison
Quantité: 150 m²
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 500(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000
    Réfection plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 125€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 000
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Plomberie:1 200
    Vérification plomberie générale: 150 m² × 8€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretignolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 114 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 429 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 010
Revenus locatifs : +13 114
Charges déductibles : -29 010
Résultat foncier Année 1 : -15 896(Déficit de 15 896 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 196
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 510 €/an
Revenus locatifs : +13 114
Charges déductibles : -7 510
Résultat foncier Années 2+ : 5 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5195.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 490
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 819(65% de 130 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 084 €/an
Calcul : 84 819 € × 3,636% = 3 084
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 11429 0155 651-15 90110 700 €5 201 €5 201 €
213 3767 3675 5046 009---
313 6447 2145 3516 429---
413 9177 0565 1926 861---
514 1956 8925 0287 303---
614 4796 7224 8587 757---
714 7696 5464 6828 223---
815 0646 3644 5008 700---
915 3656 1754 3119 190---
1015 6735 9794 1169 693---
1115 9865 7773 91310 209---
1216 3065 5673 70310 739---
1316 6325 3493 48611 282---
1416 9645 1243 26111 840---
1517 3044 8913 02712 413---
1617 6504 6502 78613 000---
1718 0034 3992 53613 603---
1818 3634 1402 27714 223---
1918 7303 8722 00814 858---
2019 1053 5941 73015 511---
2119 4873 3061 44216 181---
2219 8773 0081 14416 869---
2320 2742 69983517 575---
2420 6802 37951518 301---
2521 0932 04818419 046---
TOTAL420 048150 13382 041269 91510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 915
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 754-3 210+5 964
2+2 754+242+2 512
3+2 754+1 929+825
4+2 754+2 058+696
5+2 754+2 191+563
6+2 754+2 327+427
7+2 754+2 467+287
8+2 754+2 610+144
9+2 754+2 757-3
10+2 754+2 908-154
11+2 754+3 063-309
12+2 754+3 222-468
13+2 754+3 385-631
14+2 754+3 552-798
15+2 754+3 724-970
16+2 754+3 900-1 146
17+2 754+4 081-1 327
18+2 754+4 267-1 513
19+2 754+4 457-1 703
20+2 754+4 653-1 899
21+2 754+4 854-2 100
22+2 754+5 061-2 307
23+2 754+5 273-2 519
24+2 754+5 490-2 736
25+2 754+5 714-2 960
Total+68 850+80 974+-12 124
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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