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Maison bretignolles 5 pièce(s)

Bien expiré
VilleBretignolles (79)
Surface150m²
Coût Total162 429€
Loyer Annuel13 114€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 490 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 869,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, 393 m² de terrain

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption, référence Laforêt : 34460 A seulement 10 minutes de Bressuire Cette maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée desservant une cuisine équipée avec coin repas, un double séjour chaleureux agrémenté d'une cheminée en granit et ouvrant sur une terrasse, ainsi qu'un Wc indépendant, une salle de bains avec rangements et un garage. A l'étage, un palier distribue quatre chambres, un bureau, un dressing, un second Wc et une salle d'eau. En complément, vous bénéficierez de deux terrains non attenants, situés à quelques mètres de la maison, dont l'un avec une dépendance en pierre. La maison a par ailleurs profité de nombreux travaux récents : installation d'une pompe à chaleur, remplacement des ouvertures avec volets roulants, rénovation de la couverture, etc. Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Bressuire - Kévin Gilbert (0.38 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bretignolles
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79140
Coordonnées : 46.859772, -0.605000
Total : 162 429€
Prix d'acquisition : 130 490€
Travaux : 21 500€
Valeur du bien : 151 990€
Frais de notaire : 10 439€
Coût estimé : 10 439€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13114€/an
Fourchette totale : 833€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 9992€ - 17212€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 429€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 860,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 041,35€
Coût de l'assurance :13 806,47€
Taxe foncière : 1 311,41€/an
Soit par mois : 109,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 092,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations dans toute la maison
Quantité: 150 m²
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 500 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Réfection plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité salle de bain: 1 salle de bain × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 125€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:1 000€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Plomberie:1 200€
    Vérification plomberie générale: 150 m² × 8€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretignolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 114 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 429 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 010 €
Revenus locatifs : +13 114 €
Charges déductibles : -29 010 €
Résultat foncier Année 1 : -15 896 €(Déficit de 15 896 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 196 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 510 €/an
Revenus locatifs : +13 114 €
Charges déductibles : -7 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5195.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 819 €(65% de 130 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 084 €/an
Calcul : 84 819 € × 3,636% = 3 084 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 114 €29 015 €5 651 €-15 901 €10 700 €5 201 €5 201 €
213 376 €7 367 €5 504 €6 009 €---
313 644 €7 214 €5 351 €6 429 €---
413 917 €7 056 €5 192 €6 861 €---
514 195 €6 892 €5 028 €7 303 €---
614 479 €6 722 €4 858 €7 757 €---
714 769 €6 546 €4 682 €8 223 €---
815 064 €6 364 €4 500 €8 700 €---
915 365 €6 175 €4 311 €9 190 €---
1015 673 €5 979 €4 116 €9 693 €---
1115 986 €5 777 €3 913 €10 209 €---
1216 306 €5 567 €3 703 €10 739 €---
1316 632 €5 349 €3 486 €11 282 €---
1416 964 €5 124 €3 261 €11 840 €---
1517 304 €4 891 €3 027 €12 413 €---
1617 650 €4 650 €2 786 €13 000 €---
1718 003 €4 399 €2 536 €13 603 €---
1818 363 €4 140 €2 277 €14 223 €---
1918 730 €3 872 €2 008 €14 858 €---
2019 105 €3 594 €1 730 €15 511 €---
2119 487 €3 306 €1 442 €16 181 €---
2219 877 €3 008 €1 144 €16 869 €---
2320 274 €2 699 €835 €17 575 €---
2420 680 €2 379 €515 €18 301 €---
2521 093 €2 048 €184 €19 046 €---
TOTAL420 048 €150 133 €82 041 €269 915 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 754 €-3 210 €+5 964 €
2+2 754 €+242 €+2 512 €
3+2 754 €+1 929 €+825 €
4+2 754 €+2 058 €+696 €
5+2 754 €+2 191 €+563 €
6+2 754 €+2 327 €+427 €
7+2 754 €+2 467 €+287 €
8+2 754 €+2 610 €+144 €
9+2 754 €+2 757 €-3 €
10+2 754 €+2 908 €-154 €
11+2 754 €+3 063 €-309 €
12+2 754 €+3 222 €-468 €
13+2 754 €+3 385 €-631 €
14+2 754 €+3 552 €-798 €
15+2 754 €+3 724 €-970 €
16+2 754 €+3 900 €-1 146 €
17+2 754 €+4 081 €-1 327 €
18+2 754 €+4 267 €-1 513 €
19+2 754 €+4 457 €-1 703 €
20+2 754 €+4 653 €-1 899 €
21+2 754 €+4 854 €-2 100 €
22+2 754 €+5 061 €-2 307 €
23+2 754 €+5 273 €-2 519 €
24+2 754 €+5 490 €-2 736 €
25+2 754 €+5 714 €-2 960 €
Total+68 850 €+80 974 €+-12 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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