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Appartement - 2 pièce(s) - 30 m²

VillePerpignan (66)
Surface30
Coût Total73 420
Loyer Annuel4 766
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 633,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE - APPARTEMENT T2 - PERPIGNAN - SAINT-MATHIEU

Situé dans le quartier prisé de Saint-Mathieu, à proximité immédiate des commerces, transports et services, ce charmant appartement T2 de 30 m² allie confort, luminosité, fonctionnalité dans un très bon état général.

Il se compose d'un séjour lumineux ouvert sur un espace cuisine (aménagée et équipée), offrant une atmosphère conviviale et agréable. La pièce de vie bénéficie d'une exposition idéale, laissant pénétrer la lumière naturelle tout au long de la journée.

L'appartement dispose d'une chambre confortable avec placard de rangement et coin lecture ou bureau, d'un espace dressing et d'une salle d'eau moderne avec WC.

Chaque espace a été pensé pour optimiser le confort et le quotidien de ses futurs occupants. Ce T2 est une réelle opportunité sur le marché perpignanais pour qui souhaite allier praticité, emplacement et qualité de vie au c½ur d'un quartier dynamique.

Idéal investisseur, situé à 9 minutes à pied de l'Université (Campus Mailly) de Perpignan.

Une visite ? Plus d'informations ? Contactez CENTURY 21 Terres Catalanes Prix : 49000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 3 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 586.0 € et 792.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Thomas HORCAS EI, agent commercial (RSAC 927753392)

Surface Loi Carrez : 28

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.695919, 2.892795
Total : 73 420
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 20 500
Valeur du bien : 69 500
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 397€/mois
Loyer annuel estimé : 4766€/an
Fourchette totale : 325€ - 486€/mois
Fourchette annuelle : 3898€ - 5827€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,5 €/m²
Basé sur :1232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 545
Prix d'achat :49 000
Décote à l'achat :+2 455 (+5.3%)
Marge achat-revente :-26 875€ (-57.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :363,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 385,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 669,60
Coût de l'assurance :6 424,25
Taxe foncière : 476,58€/an
Soit par mois : 39,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 397,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 424,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 766 €/an
Calcul : 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 420 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 477 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 699
Revenus locatifs : +4 766
Charges déductibles : -23 699
Résultat foncier Année 1 : -18 933(Déficit de 18 933 €)
Imputable sur revenu global : 18 933
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 199 €/an
Revenus locatifs : +4 766
Charges déductibles : -3 199
Résultat foncier Années 2+ : 1 567 €/an
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 76623 7012 467-18 93618 936 €--
24 8613 1362 4011 725---
34 9583 0682 3341 890---
45 0582 9982 2642 059---
55 1592 9262 1912 233---
65 2622 8512 1162 411---
75 3672 7732 0382 594---
85 4742 6931 9582 782---
95 5842 6101 8752 974---
105 6962 5241 7893 172---
115 8102 4351 7003 375---
125 9262 3431 6083 583---
136 0442 2481 5133 797---
146 1652 1491 4154 016---
156 2882 0471 3134 241---
166 4141 9421 2074 472---
176 5421 8331 0984 710---
186 6731 7209864 953---
196 8071 6038695 203---
206 9431 4837485 460---
217 0821 3586235 724---
227 2231 2294945 995---
237 3681 0953616 273---
247 5159572226 558---
257 666814796 852---
TOTAL152 65174 53335 67078 11718 936Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 681
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 117
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 001-5 681+6 682
2+1 001+518+483
3+1 001+567+434
4+1 001+618+383
5+1 001+670+331
6+1 001+723+278
7+1 001+778+223
8+1 001+835+166
9+1 001+892+109
10+1 001+952+49
11+1 001+1 012-11
12+1 001+1 075-74
13+1 001+1 139-138
14+1 001+1 205-204
15+1 001+1 272-271
16+1 001+1 342-341
17+1 001+1 413-412
18+1 001+1 486-485
19+1 001+1 561-560
20+1 001+1 638-637
21+1 001+1 717-716
22+1 001+1 798-797
23+1 001+1 882-881
24+1 001+1 968-967
25+1 001+2 055-1 054
Total+25 025+23 435+1 590
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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