Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 60M2

Bien expiré
VilleMorlaix (29)
Surface60m²
Coût Total110 300€
Loyer Annuel6 322€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 24
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement au 2eme étage d'un immeuble proche centre ville. Locataire toujours en place mais devrait partir bientôt. Prévoir travaux 2 chambres, cuisine, toilette séparée salle lumineuse.

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.572940, -3.822290
Total : 110 300€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 104 700€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.78€/m²/mois
Fourchette : 6.77€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6322€/an
Fourchette totale : 406€ - 684€/mois
Fourchette annuelle : 4873€ - 8203€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 534,79 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 087 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-22 087€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-18 213€ (-19.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 828,28€
Coût de l'assurance :9 651,25€
Taxe foncière : 632,24€/an
Soit par mois : 52,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise à jour des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Morlaix). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 322 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 311 €
Revenus locatifs : +6 322 €
Charges déductibles : -39 311 €
Résultat foncier Année 1 : -32 989 €(Déficit de 32 989 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 589 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 611 €/an
Revenus locatifs : +6 322 €
Charges déductibles : -4 611 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11588.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 322 €39 315 €3 596 €-32 992 €21 400 €11 592 €11 592 €
26 449 €4 518 €3 500 €1 931 €--9 662 €
36 578 €4 418 €3 400 €2 160 €--7 502 €
46 709 €4 315 €3 296 €2 395 €--5 107 €
56 844 €4 208 €3 189 €2 636 €--2 471 €
66 980 €4 097 €3 079 €2 883 €---
77 120 €3 983 €2 965 €3 137 €---
87 262 €3 865 €2 847 €3 397 €---
97 408 €3 743 €2 725 €3 664 €---
107 556 €3 617 €2 599 €3 938 €---
117 707 €3 487 €2 469 €4 220 €---
127 861 €3 353 €2 334 €4 508 €---
138 018 €3 214 €2 195 €4 805 €---
148 179 €3 070 €2 052 €5 109 €---
158 342 €2 921 €1 903 €5 421 €---
168 509 €2 768 €1 750 €5 741 €---
178 679 €2 609 €1 591 €6 070 €---
188 853 €2 445 €1 427 €6 408 €---
199 030 €2 276 €1 257 €6 754 €---
209 210 €2 101 €1 082 €7 110 €---
219 395 €1 920 €901 €7 475 €---
229 583 €1 732 €714 €7 850 €---
239 774 €1 539 €521 €8 235 €---
249 970 €1 339 €321 €8 630 €---
2510 169 €1 133 €114 €9 036 €---
TOTAL202 507 €111 985 €51 828 €90 521 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 521 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 328 €-6 420 €+7 748 €
2+1 328 €0 €+1 328 €
3+1 328 €0 €+1 328 €
4+1 328 €0 €+1 328 €
5+1 328 €0 €+1 328 €
6+1 328 €+124 €+1 204 €
7+1 328 €+941 €+387 €
8+1 328 €+1 019 €+309 €
9+1 328 €+1 099 €+229 €
10+1 328 €+1 182 €+146 €
11+1 328 €+1 266 €+62 €
12+1 328 €+1 353 €-25 €
13+1 328 €+1 441 €-113 €
14+1 328 €+1 533 €-205 €
15+1 328 €+1 626 €-298 €
16+1 328 €+1 722 €-394 €
17+1 328 €+1 821 €-493 €
18+1 328 €+1 922 €-594 €
19+1 328 €+2 026 €-698 €
20+1 328 €+2 133 €-805 €
21+1 328 €+2 243 €-915 €
22+1 328 €+2 355 €-1 027 €
23+1 328 €+2 471 €-1 143 €
24+1 328 €+2 589 €-1 261 €
25+1 328 €+2 711 €-1 383 €
Total+33 200 €+27 156 €+6 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →