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Maison 35 pièces 1 150 m²

Bien expiré
VilleChaillé-les-Marais (85)
Surface1150m²
Coût Total1 367 320€
Loyer Annuel103 059€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+591€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 939 000 €
Surface : 1150 m²
Prix au m² : 816,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 35
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rare Ensemble immobilier de deux bâtiments 1150 m² habitable sur une parcelle de 8000 m² avec accès PMR

A29805MGA85 - Je vous propose cet ensemble immobilier idéal pour réaliser votre projet .

Situé dans un village au cœur du Marais Poitevin avec commerces et services notamment : boulangerie, épicerie, restaurants, coiffeur, vétérinaire, banque, médecins, pharmacie, bureau de poste...

20 min de la Baie de l'Aiguillon 35 min de La Rochelle (gare TGV aéroport) 40 min des plages de sables Vendéennes

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A29805MGA85 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2024 Prix hors honoraires : 903 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 450 € et 11 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chaillé-les-Marais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85450
Coordonnées : 46.372372, -1.016816
Total : 1 367 320€
Prix d'acquisition : 939 000€
Travaux : 353 200€
Valeur du bien : 1 292 200€
Frais de notaire : 75 120€
Coût estimé : 75 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1150m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 8588€/mois
Loyer annuel estimé : 103059€/an
Fourchette totale : 6748€ - 10930€/mois
Fourchette annuelle : 80982€ - 131156€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 367 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 728,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :410,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 7 138,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :651 187,48€
Coût de l'assurance :123 058,80€
Taxe foncière : 10 305,91€/an
Soit par mois : 858,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 588,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 997,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :590,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 1150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 1150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 144 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 1150 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 1150 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 35 chambres (environ 350 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique pour 1150 m²
Raison: Normes électriques - Maison
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1150 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :353 200 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:69 000€
    Isolation des combles: 1150 m² × 60€/m² = 69000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:144 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 144 fenêtres × 1000€/fenêtre = 144000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:42 000€
    Rénovation lourde chambres: 350 m² × 120€/m² = 42000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:42 000€
    Rénovation lourde salon: 100 m² × 420€/m² = 42000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:9 200€
    Mise à jour plomberie générale: 1150 m² × 8€/m² = 9200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chaillé-les-Marais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 103 059 €/an
Calcul : 8 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 45 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 367 320 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 922 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 353 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 413 511 €
Revenus locatifs : +103 059 €
Charges déductibles : -413 511 €
Résultat foncier Année 1 : -310 452 €(Déficit de 310 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 289 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 60 311 €/an
Revenus locatifs : +103 059 €
Charges déductibles : -60 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 42 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 289051.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 939 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 610 350 €(65% de 939 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 195 €/an
Calcul : 610 350 € × 3,636% = 22 195 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1103 059 €413 555 €45 127 €-310 496 €21 400 €289 096 €289 096 €
2105 120 €59 147 €43 919 €45 973 €--243 122 €
3107 223 €57 898 €42 670 €49 325 €--193 798 €
4109 367 €56 607 €41 379 €52 760 €--141 038 €
5111 555 €55 272 €40 044 €56 283 €--84 755 €
6113 786 €53 892 €38 663 €59 894 €--24 861 €
7116 061 €52 465 €37 236 €63 597 €---
8118 383 €50 989 €35 761 €67 393 €---
9120 750 €49 464 €34 235 €71 287 €---
10123 165 €47 886 €32 658 €75 279 €---
11125 628 €46 256 €31 027 €79 373 €---
12128 141 €44 569 €29 341 €83 572 €---
13130 704 €42 826 €27 598 €87 878 €---
14133 318 €41 024 €25 796 €92 294 €---
15135 984 €39 160 €23 932 €96 824 €---
16138 704 €37 234 €22 005 €101 470 €---
17141 478 €35 242 €20 013 €106 237 €---
18144 308 €33 182 €17 954 €111 126 €---
19147 194 €31 052 €15 824 €116 141 €---
20150 138 €28 851 €13 622 €121 287 €---
21153 140 €26 574 €11 346 €126 566 €---
22156 203 €24 221 €8 993 €131 982 €---
23159 327 €21 787 €6 559 €137 540 €---
24162 514 €19 271 €4 043 €143 242 €---
25165 764 €16 670 €1 442 €149 094 €---
TOTAL3 301 015 €1 385 094 €651 187 €1 915 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 915 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 103 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 642 €-6 420 €+28 062 €
2+21 642 €0 €+21 642 €
3+21 642 €0 €+21 642 €
4+21 642 €0 €+21 642 €
5+21 642 €0 €+21 642 €
6+21 642 €0 €+21 642 €
7+21 642 €+11 621 €+10 021 €
8+21 642 €+20 218 €+1 424 €
9+21 642 €+21 386 €+256 €
10+21 642 €+22 584 €-942 €
11+21 642 €+23 812 €-2 170 €
12+21 642 €+25 071 €-3 429 €
13+21 642 €+26 363 €-4 721 €
14+21 642 €+27 688 €-6 046 €
15+21 642 €+29 047 €-7 405 €
16+21 642 €+30 441 €-8 799 €
17+21 642 €+31 871 €-10 229 €
18+21 642 €+33 338 €-11 696 €
19+21 642 €+34 842 €-13 200 €
20+21 642 €+36 386 €-14 744 €
21+21 642 €+37 970 €-16 328 €
22+21 642 €+39 595 €-17 953 €
23+21 642 €+41 262 €-19 620 €
24+21 642 €+42 973 €-21 331 €
25+21 642 €+44 728 €-23 086 €
Total+541 050 €+574 776 €+-33 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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