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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBécon-les-granits, Louroux-béconnais, Pouëze, Saint-clément-de-la-place, Villemoisan (49)
Surface129m²
Coût Total194 270€
Loyer Annuel14 421€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 155,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Christelle Imbert vous propose: VAL D'ERDRE AUXENCE Villemoisan Maison sur 3 niveaux. Grande pièce de vie, 3 chambres dont une suite parentale, 2 salles de bains, 3 wc, buanderie. Dépendances, jardin proche non attenant. Assainissement conforme. Poêle à pellets et électrique. Fibre

Maison de bourg mitoyenne: RDC: Pièce de vie avec poêle à pellets, Buanderie, WC 1er étage: 2 chambres, palier, SDB,wc 2ème étage: palier, 1 suite parentale avec salle de bains et wc, dressing. Des dépendances pour stocker et un abri dans le jardin de 400m² non attenant. Terrasse. Proches des commodités à pied: Vous trouverez l'école maternelle et primaire , le bar fait dépôt de pain, relais poste et petite épicerie, facilitant votre quotidien. Pour tout autre besoin, supermarchés, médecins , ophtalmo..se situent entre 6 et 9 km à la ronde. De plus, un garage Renault se situe dans le bourg pour l'entretien de vos véhicules.

Belle opportunité à saisir dans un village paisible.

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Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 140 et classe CLIMAT A indice 5. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Christelle Imbert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Nantes sous le numéro 399621820, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bécon-les-granits, Louroux-béconnais, Pouëze, Saint-clément-de-la-place, Villemoisan
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49370
Coordonnées : 47.467904, -0.889271
Total : 194 270€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 33 350€
Valeur du bien : 182 350€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 9.32€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 12.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14421€/an
Fourchette totale : 926€ - 1559€/mois
Fourchette annuelle : 11114€ - 18713€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 381,05 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 155 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-29 155€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-16 115€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :948,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 358,90€
Coût de l'assurance :16 998,63€
Taxe foncière : 1 442,13€/an
Soit par mois : 120,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 350 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain: 4000€, Carrelage partiel (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 421 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 270 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 742 €
Revenus locatifs : +14 421 €
Charges déductibles : -41 742 €
Résultat foncier Année 1 : -27 321 €(Déficit de 27 321 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 621 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 392 €/an
Revenus locatifs : +14 421 €
Charges déductibles : -8 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16621.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 421 €41 749 €6 277 €-27 327 €10 700 €16 627 €16 627 €
214 710 €8 229 €6 107 €6 481 €--10 147 €
315 004 €8 054 €5 932 €6 950 €--3 196 €
415 304 €7 873 €5 751 €7 431 €---
515 610 €7 686 €5 564 €7 924 €---
615 922 €7 493 €5 370 €8 430 €---
716 241 €7 293 €5 171 €8 948 €---
816 566 €7 087 €4 964 €9 479 €---
916 897 €6 873 €4 751 €10 023 €---
1017 235 €6 653 €4 531 €10 582 €---
1117 580 €6 426 €4 304 €11 154 €---
1217 931 €6 191 €4 069 €11 740 €---
1318 290 €5 948 €3 826 €12 342 €---
1418 656 €5 697 €3 575 €12 959 €---
1519 029 €5 438 €3 316 €13 591 €---
1619 409 €5 170 €3 048 €14 240 €---
1719 797 €4 893 €2 771 €14 904 €---
1820 193 €4 607 €2 485 €15 586 €---
1920 597 €4 312 €2 189 €16 286 €---
2021 009 €4 006 €1 884 €17 003 €---
2121 429 €3 691 €1 569 €17 738 €---
2221 858 €3 365 €1 243 €18 493 €---
2322 295 €3 028 €906 €19 267 €---
2422 741 €2 681 €559 €20 060 €---
2523 196 €2 321 €199 €20 875 €---
TOTAL461 920 €176 761 €90 359 €285 159 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 028 €-3 210 €+6 238 €
2+3 028 €0 €+3 028 €
3+3 028 €0 €+3 028 €
4+3 028 €+1 270 €+1 758 €
5+3 028 €+2 377 €+651 €
6+3 028 €+2 529 €+499 €
7+3 028 €+2 684 €+344 €
8+3 028 €+2 844 €+184 €
9+3 028 €+3 007 €+21 €
10+3 028 €+3 174 €-146 €
11+3 028 €+3 346 €-318 €
12+3 028 €+3 522 €-494 €
13+3 028 €+3 703 €-675 €
14+3 028 €+3 888 €-860 €
15+3 028 €+4 077 €-1 049 €
16+3 028 €+4 272 €-1 244 €
17+3 028 €+4 471 €-1 443 €
18+3 028 €+4 676 €-1 648 €
19+3 028 €+4 886 €-1 858 €
20+3 028 €+5 101 €-2 073 €
21+3 028 €+5 322 €-2 294 €
22+3 028 €+5 548 €-2 520 €
23+3 028 €+5 780 €-2 752 €
24+3 028 €+6 018 €-2 990 €
25+3 028 €+6 262 €-3 234 €
Total+75 700 €+85 548 €+-9 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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