Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface87
Coût Total206 480
Loyer Annuel13 994
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 844,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce superbe appartement de 87 m², niché au cœur du quartier prisé de l'Allée des Pinsons à Nantes. Dès l'entrée, vous serez séduit par l'atmosphère lumineuse et spacieuse du séjour, baigné de lumière naturelle, parfait pour des moments de convivialité. La cuisine moderne, entièrement équipée, s'ouvre sur cet espace de vie, créant une harmonie parfaite entre fonctionnalité et confort.

Les deux chambres, conçues pour maximiser le confort, offrent un espace de repos idéal. La salle de bain, pratique et bien agencée, ainsi que des toilettes séparées, complètent cet ensemble. Situé au 7 € étage d'un immeuble de 15 étages, l'appartement offre une vue dégagée, accentuant la sensation d'espace et de clarté.

Un atout majeur de ce bien est sa place de parking couverte et privative, un luxe rare en milieu urbain. Les fenêtres à double vitrage garantissent une isolation thermique et phonique optimale, tandis que les sols en PVC ajoutent une touche contemporaine et facilitent l'entretien.

Le quartier offre un cadre de vie exceptionnel avec des transports en commun à proximité immédiate : un arrêt de bus à moins de 100 m et une station de tramway à 500 m. Vous trouverez également plusieurs écoles et parcs à proximité, assurant un environnement pratique et agréable pour toute la famille.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 87 m²
  • Étage : 7 € sur 15
  • Chauffage : Collectif
  • DPE : D
  • Taxe foncière : 2944 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Total : 206 480
Prix d'acquisition : 160 500
Travaux : 33 140
Valeur du bien : 193 640
Frais de notaire : 12 840
Coût estimé : 12 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13994€/an
Fourchette totale : 880€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 10557€ - 18549€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :58,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 065,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 710,49
Coût de l'assurance :17 550,80
Taxe foncière : 2 944,00€/an
Soit par mois : 245,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 166,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans les descriptions.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour moderniser l'espace.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour moderniser l'espace.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 140(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680
    Pose parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 166 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 994 €/an
Calcul : 1 166 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 480 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 944 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 430
Revenus locatifs : +13 994
Charges déductibles : -43 430
Résultat foncier Année 1 : -29 436(Déficit de 29 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 036
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 290 €/an
Revenus locatifs : +13 994
Charges déductibles : -10 290
Résultat foncier Années 2+ : 3 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8036.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 99443 4376 650-29 44321 400 €8 043 €8 043 €
214 27410 1176 4714 157--3 886 €
314 5599 9316 2854 628---
414 8509 7396 0935 112---
515 1479 5405 8945 607---
615 4509 3355 6896 115---
715 7599 1245 4786 636---
816 0748 9055 2597 170---
916 3968 6795 0337 717---
1016 7248 4454 7998 278---
1117 0588 2044 5588 854---
1217 3997 9554 3099 444---
1317 7477 6984 05210 050---
1418 1027 4323 78610 671---
1518 4647 1573 51111 307---
1618 8346 8733 22711 960---
1719 2106 5802 93412 630---
1819 5956 2772 63113 317---
1919 9875 9642 31814 022---
2020 3865 6411 99514 745---
2120 7945 3071 66115 487---
2221 2104 9621 31616 248---
2321 6344 60595917 029---
2422 0674 23759117 830---
2522 5083 85721118 651---
TOTAL448 224220 00195 710228 22321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 223
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 939-6 420+9 359
2+2 9390+2 939
3+2 939+223+2 716
4+2 939+1 533+1 406
5+2 939+1 682+1 257
6+2 939+1 834+1 105
7+2 939+1 991+948
8+2 939+2 151+788
9+2 939+2 315+624
10+2 939+2 484+455
11+2 939+2 656+283
12+2 939+2 833+106
13+2 939+3 015-76
14+2 939+3 201-262
15+2 939+3 392-453
16+2 939+3 588-649
17+2 939+3 789-850
18+2 939+3 995-1 056
19+2 939+4 207-1 268
20+2 939+4 424-1 485
21+2 939+4 646-1 707
22+2 939+4 874-1 935
23+2 939+5 109-2 170
24+2 939+5 349-2 410
25+2 939+5 595-2 656
Total+73 475+68 467+5 008
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →