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Longère - Mozé sur Louet

VilleMozé-sur-Louet (49)
Surface200m²
Coût Total322 207€
Loyer Annuel25 169€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 599 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 113 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 5 pièces, 4 chambres, Terrasse, 680 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, 1 salle de douche

Nicole Joubert vous présente une maison à rénover située sur la commune de Mozé Sur Louet, à 20 minutes de la gare d'ANGERS.

Ses atouts :

  • Potentiel de 200 m² habitables
  • Reliée au tout à l'égout
  • Exposition Sud
  • Charme de l'ancien

Elle est composée d'une entrée, d'un salon séjour, d'un espace cuisine, de 3 chambres, d'une salle d'eau et Wc au rez-de-chaussée. A l'étage, se trouvent une chambre et des greniers avec une belle hauteur sous plafond. A l'extérieur, il y a une chaufferie, un atelier et un jardin.

Pour toute information complémentaire, contactez Sophie Barré au O2. Agent Commercial immatriculé au Rsac d'ANGERS sous le numéro . 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ' (6.00 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Sophie Barré (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Mozé-sur-Louet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49610
Coordonnées : 47.359531, -0.566147
Total : 322 207€
Prix d'acquisition : 222 599€
Travaux : 81 800€
Valeur du bien : 304 399€
Frais de notaire : 17 808€
Coût estimé : 17 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2097€/mois
Loyer annuel estimé : 25169€/an
Fourchette totale : 1571€ - 2800€/mois
Fourchette annuelle : 18851€ - 33603€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 117,02 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :423 403 €
Prix d'achat :222 599 €
Décote à l'achat :-200 804€ (-47.4%)
Marge achat-revente :101 196€ (23.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 207€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 613,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :93,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 707,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 706,26€
Coût de l'assurance :28 193,11€
Taxe foncière : 2 516,85€/an
Soit par mois : 209,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 097,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 916,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 800 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 56 m² × 75€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds couloir: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ + 10 prises × 150€ = 2500€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine et 1 salle de bain = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mozé-sur-Louet (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 169 €/an
Calcul : 2 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 207 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 580 €
Revenus locatifs : +25 169 €
Charges déductibles : -96 580 €
Résultat foncier Année 1 : -71 412 €(Déficit de 71 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 780 €/an
Revenus locatifs : +25 169 €
Charges déductibles : -14 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50011.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 599 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 689 €(65% de 222 599 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 261 €/an
Calcul : 144 689 € × 3,636% = 5 261 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 169 €96 591 €11 146 €-71 422 €21 400 €50 022 €50 022 €
225 672 €14 499 €10 854 €11 173 €--38 849 €
326 185 €14 197 €10 552 €11 989 €--26 861 €
426 709 €13 883 €10 239 €12 826 €--14 035 €
527 243 €13 559 €9 915 €13 684 €--351 €
627 788 €13 223 €9 579 €14 565 €---
728 344 €12 876 €9 231 €15 468 €---
828 911 €12 515 €8 871 €16 395 €---
929 489 €12 142 €8 498 €17 347 €---
1030 079 €11 756 €8 112 €18 323 €---
1130 680 €11 356 €7 712 €19 324 €---
1231 294 €10 942 €7 298 €20 352 €---
1331 920 €10 513 €6 869 €21 407 €---
1432 558 €10 069 €6 424 €22 489 €---
1533 209 €9 609 €5 965 €23 600 €---
1633 874 €9 133 €5 488 €24 741 €---
1734 551 €8 640 €4 995 €25 911 €---
1835 242 €8 129 €4 484 €27 113 €---
1935 947 €7 600 €3 955 €28 347 €---
2036 666 €7 052 €3 407 €29 614 €---
2137 399 €6 485 €2 840 €30 914 €---
2238 147 €5 897 €2 253 €32 250 €---
2338 910 €5 289 €1 644 €33 621 €---
2439 688 €4 659 €1 014 €35 029 €---
2540 482 €4 007 €362 €36 475 €---
TOTAL806 155 €334 621 €161 706 €471 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 471 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 285 €-6 420 €+11 705 €
2+5 285 €0 €+5 285 €
3+5 285 €0 €+5 285 €
4+5 285 €0 €+5 285 €
5+5 285 €0 €+5 285 €
6+5 285 €+4 264 €+1 021 €
7+5 285 €+4 641 €+644 €
8+5 285 €+4 919 €+366 €
9+5 285 €+5 204 €+81 €
10+5 285 €+5 497 €-212 €
11+5 285 €+5 797 €-512 €
12+5 285 €+6 106 €-821 €
13+5 285 €+6 422 €-1 137 €
14+5 285 €+6 747 €-1 462 €
15+5 285 €+7 080 €-1 795 €
16+5 285 €+7 422 €-2 137 €
17+5 285 €+7 773 €-2 488 €
18+5 285 €+8 134 €-2 849 €
19+5 285 €+8 504 €-3 219 €
20+5 285 €+8 884 €-3 599 €
21+5 285 €+9 274 €-3 989 €
22+5 285 €+9 675 €-4 390 €
23+5 285 €+10 086 €-4 801 €
24+5 285 €+10 509 €-5 224 €
25+5 285 €+10 943 €-5 658 €
Total+132 125 €+141 460 €+-9 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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