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Appartement 3 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleBagnolet (93)
Surface76m²
Coût Total291 420€
Loyer Annuel19 235€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 3 013,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre 3 pièces + parking

Au cœur du centre-ville de Bagnolet, découvrez ce charmant appartement de 76,6 m², idéal pour une famille ou des investisseurs. Situé dans un immeuble de 1970 en bon état, il offre 2 chambres lumineuses, un séjour convivial, un ascenseur et une place de parking. Excellent agencement et belles prestations pour un confort quotidien. Contactez-nous pour visiter et en savoir plus. Référence agence : 2407 Référence annonce : KAKG-2SZ-78E Date de réalisation du diagnostic : 28/07/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 104 Charges prévisionnelles annuelles : 2150 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bagnolet
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93170
Coordonnées : 48.864122, 2.427529
Total : 291 420€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 273 100€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 21.09€/m²/mois
Fourchette : 16.46€ - 27.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1603€/mois
Loyer annuel estimé : 19235€/an
Fourchette totale : 1251€ - 2053€/mois
Fourchette annuelle : 15016€ - 24639€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 434,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :85,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 519,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 789,06€
Coût de l'assurance :25 499,25€
Taxe foncière : 1 923,48€/an
Soit par mois : 160,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 179,17€/mois
Soit par an : 2 150,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 602,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 858,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain : douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine : nouveaux placards, plan de travail, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7600€ = 7600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 235 €/an
Calcul : 1 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 420 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 150 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 802 €
Revenus locatifs : +19 235 €
Charges déductibles : -58 802 €
Résultat foncier Année 1 : -39 567 €(Déficit de 39 567 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 167 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 702 €/an
Revenus locatifs : +19 235 €
Charges déductibles : -14 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18167.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 235 €58 811 €9 618 €-39 577 €21 400 €18 177 €18 177 €
219 619 €14 454 €9 360 €5 166 €--13 011 €
320 012 €14 188 €9 094 €5 824 €--7 187 €
420 412 €13 913 €8 819 €6 500 €--687 €
520 820 €13 628 €8 535 €7 192 €---
621 237 €13 334 €8 240 €7 903 €---
721 662 €13 030 €7 936 €8 632 €---
822 095 €12 715 €7 622 €9 379 €---
922 537 €12 390 €7 297 €10 147 €---
1022 987 €12 054 €6 960 €10 933 €---
1123 447 €11 706 €6 613 €11 741 €---
1223 916 €11 347 €6 254 €12 569 €---
1324 394 €10 975 €5 882 €13 419 €---
1424 882 €10 591 €5 498 €14 291 €---
1525 380 €10 194 €5 101 €15 186 €---
1625 888 €9 784 €4 690 €16 104 €---
1726 405 €9 359 €4 265 €17 046 €---
1826 933 €8 920 €3 827 €18 013 €---
1927 472 €8 466 €3 373 €19 006 €---
2028 021 €7 997 €2 903 €20 025 €---
2128 582 €7 512 €2 418 €21 070 €---
2229 154 €7 010 €1 917 €22 143 €---
2329 737 €6 491 €1 398 €23 245 €---
2430 331 €5 955 €862 €24 376 €---
2530 938 €5 401 €307 €25 537 €---
TOTAL616 096 €310 225 €138 789 €305 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 039 €-6 420 €+10 459 €
2+4 039 €0 €+4 039 €
3+4 039 €0 €+4 039 €
4+4 039 €0 €+4 039 €
5+4 039 €+1 951 €+2 088 €
6+4 039 €+2 371 €+1 668 €
7+4 039 €+2 590 €+1 449 €
8+4 039 €+2 814 €+1 225 €
9+4 039 €+3 044 €+995 €
10+4 039 €+3 280 €+759 €
11+4 039 €+3 522 €+517 €
12+4 039 €+3 771 €+268 €
13+4 039 €+4 026 €+13 €
14+4 039 €+4 287 €-248 €
15+4 039 €+4 556 €-517 €
16+4 039 €+4 831 €-792 €
17+4 039 €+5 114 €-1 075 €
18+4 039 €+5 404 €-1 365 €
19+4 039 €+5 702 €-1 663 €
20+4 039 €+6 007 €-1 968 €
21+4 039 €+6 321 €-2 282 €
22+4 039 €+6 643 €-2 604 €
23+4 039 €+6 974 €-2 935 €
24+4 039 €+7 313 €-3 274 €
25+4 039 €+7 661 €-3 622 €
Total+100 975 €+91 761 €+9 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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