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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface101m²
Coût Total123 292€
Loyer Annuel9 817€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 989,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 40 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 17 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1220.00 euros et 1730.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AGENCE FOCH : Romain HUTTEAU Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 980734693

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.690299, 5.879193
Total : 123 292€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 115 300€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9817€/an
Fourchette totale : 669€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 8032€ - 12000€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361,11 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 472 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-37 572€ (-27.3%)
Marge achat-revente :14 180€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 898,88€
Coût de l'assurance :10 788,05€
Taxe foncière : 981,71€/an
Soit par mois : 81,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action requise car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucun travail énergétique obligatoire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais peut être rafraîchie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture vieillissante
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action requise car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (prix moyen pour une cuisine équipée moderne), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification installations sanitaires: 420€, Main d'œuvre: 50€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Entrée:200€
    Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Toul. Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux. Aucune action requise pour le chauffage en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 817 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 292 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 952 €
Revenus locatifs : +9 817 €
Charges déductibles : -20 952 €
Résultat foncier Année 1 : -11 135 €(Déficit de 11 135 €)
Imputable sur revenu global : 11 135 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 552 €/an
Revenus locatifs : +9 817 €
Charges déductibles : -5 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 265 €/an
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 817 €20 956 €4 143 €-11 139 €11 139 €--
210 013 €5 446 €4 033 €4 568 €---
310 214 €5 332 €3 919 €4 882 €---
410 418 €5 214 €3 801 €5 204 €---
510 626 €5 093 €3 679 €5 534 €---
610 839 €4 967 €3 553 €5 872 €---
711 056 €4 836 €3 423 €6 219 €---
811 277 €4 701 €3 288 €6 575 €---
911 502 €4 562 €3 149 €6 940 €---
1011 732 €4 418 €3 004 €7 315 €---
1111 967 €4 268 €2 855 €7 699 €---
1212 206 €4 114 €2 701 €8 093 €---
1312 450 €3 954 €2 541 €8 496 €---
1412 699 €3 789 €2 375 €8 911 €---
1512 953 €3 618 €2 204 €9 336 €---
1613 213 €3 441 €2 027 €9 772 €---
1713 477 €3 258 €1 844 €10 219 €---
1813 746 €3 068 €1 655 €10 678 €---
1914 021 €2 872 €1 459 €11 149 €---
2014 302 €2 670 €1 256 €11 632 €---
2114 588 €2 460 €1 047 €12 128 €---
2214 879 €2 243 €830 €12 636 €---
2315 177 €2 019 €605 €13 158 €---
2415 481 €1 787 €373 €13 694 €---
2515 790 €1 546 €133 €14 244 €---
TOTAL314 444 €110 630 €59 899 €203 815 €11 139 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 342 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 062 €-3 342 €+5 404 €
2+2 062 €+1 370 €+692 €
3+2 062 €+1 464 €+598 €
4+2 062 €+1 561 €+501 €
5+2 062 €+1 660 €+402 €
6+2 062 €+1 762 €+300 €
7+2 062 €+1 866 €+196 €
8+2 062 €+1 973 €+89 €
9+2 062 €+2 082 €-20 €
10+2 062 €+2 194 €-132 €
11+2 062 €+2 310 €-248 €
12+2 062 €+2 428 €-366 €
13+2 062 €+2 549 €-487 €
14+2 062 €+2 673 €-611 €
15+2 062 €+2 801 €-739 €
16+2 062 €+2 932 €-870 €
17+2 062 €+3 066 €-1 004 €
18+2 062 €+3 203 €-1 141 €
19+2 062 €+3 345 €-1 283 €
20+2 062 €+3 490 €-1 428 €
21+2 062 €+3 638 €-1 576 €
22+2 062 €+3 791 €-1 729 €
23+2 062 €+3 947 €-1 885 €
24+2 062 €+4 108 €-2 046 €
25+2 062 €+4 273 €-2 211 €
Total+51 550 €+61 144 €+-9 594 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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