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Appartement à vendre

VilleFontaine (38)
Surface56m²
Coût Total113 670€
Loyer Annuel7 208€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 232,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Jardin

Suite à mon déménagement dans le Var, je mets en vente mon appartement de 56 m² situé dans une résidence calme, dans le quartier Les Floralies à Fontaine.

L’appartement se trouve en rez-de-chaussée surélevé et bénéficie d’une exposition plein sud donnant directement sur le parc arboré de la copropriété. Il est lumineux et bénéficie d’un environnement particulièrement agréable et calme.

Il s’agit actuellement d’un T2 bis, avec la possibilité de retrouver très facilement une troisième pièce/chambre en remettant simplement une cloison qui avait été supprimée afin d’agrandir le séjour. Une cave et un cellier utiles pour le stockage complètent ce bien. Places de parking pratiquement toujours disponibles sur la copropriété.

L’appartement est en bon état général et habitable immédiatement.

Très bien situé : à quelques minutes à pied de l'arrêt du tram A Fontaine–Hotel de ville, d’Action, de Biocoop, d'une salle de gym, d’une boulangerie, d'une épicerie et d’un bureau de tabac, et à quelques minutes en voiture ou en vélo du centre commercial Auchan. La gare de Grenoble se trouve seulement à 15 minutes de tram.

Charges de copropriété : 155 €/mois, chauffage inclus. Taxe foncière : 1 350 €/an.

Pour davantage de renseignement merci de me contacter uniquement par téléphone.

Visites possibles jusqu'au 29 août, puis l'appartement partira en agence mais à un prix naturellement plus élevé.

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.189966, 5.685601
Total : 113 670€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 39 150€
Valeur du bien : 108 150€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7208€/an
Fourchette totale : 468€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5616€ - 9252€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 800,48 €/m²
Basé sur :314 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 827 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-31 827€ (-31.6%)
Marge achat-revente :-12 843€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :570,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 413,64€
Coût de l'assurance :9 946,12€
Taxe foncière : 1 350,00€/an
Soit par mois : 112,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 155,00€/mois
Soit par an : 1 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 600,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 150 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (~8 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (~6 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 670 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 860 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 709 €
Revenus locatifs : +7 208 €
Charges déductibles : -46 709 €
Résultat foncier Année 1 : -39 501 €(Déficit de 39 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 559 €/an
Revenus locatifs : +7 208 €
Charges déductibles : -7 559 €
Résultat foncier Années 2+ : -351 €/an(Déficit de 351 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18101.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 208 €46 713 €3 955 €-39 505 €21 400 €18 105 €18 105 €
27 352 €7 459 €3 852 €-107 €107 €-18 105 €
37 499 €7 352 €3 745 €147 €--17 958 €
47 649 €7 242 €3 634 €408 €--17 550 €
57 802 €7 127 €3 519 €675 €--16 875 €
67 958 €7 008 €3 400 €950 €--15 924 €
78 117 €6 885 €3 277 €1 233 €--14 692 €
88 280 €6 757 €3 149 €1 523 €--13 169 €
98 445 €6 625 €3 017 €1 820 €--11 348 €
108 614 €6 488 €2 880 €2 126 €--9 222 €
118 787 €6 346 €2 738 €2 440 €--6 782 €
128 962 €6 199 €2 591 €2 763 €---
139 141 €6 047 €2 439 €3 094 €---
149 324 €5 890 €2 282 €3 435 €---
159 511 €5 726 €2 119 €3 784 €---
169 701 €5 557 €1 950 €4 144 €---
179 895 €5 382 €1 775 €4 513 €---
1810 093 €5 201 €1 593 €4 892 €---
1910 295 €5 013 €1 405 €5 282 €---
2010 501 €4 819 €1 211 €5 682 €---
2110 711 €4 617 €1 009 €6 093 €---
2210 925 €4 409 €801 €6 516 €---
2311 143 €4 192 €585 €6 951 €---
2411 366 €3 968 €361 €7 398 €---
2511 594 €3 737 €129 €7 857 €---
TOTAL230 874 €186 760 €57 414 €44 114 €21 507 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 452 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514 €-6 420 €+7 934 €
2+1 514 €-32 €+1 546 €
3+1 514 €0 €+1 514 €
4+1 514 €0 €+1 514 €
5+1 514 €0 €+1 514 €
6+1 514 €0 €+1 514 €
7+1 514 €0 €+1 514 €
8+1 514 €0 €+1 514 €
9+1 514 €0 €+1 514 €
10+1 514 €0 €+1 514 €
11+1 514 €0 €+1 514 €
12+1 514 €+829 €+685 €
13+1 514 €+928 €+586 €
14+1 514 €+1 030 €+484 €
15+1 514 €+1 135 €+379 €
16+1 514 €+1 243 €+271 €
17+1 514 €+1 354 €+160 €
18+1 514 €+1 468 €+46 €
19+1 514 €+1 584 €-70 €
20+1 514 €+1 705 €-191 €
21+1 514 €+1 828 €-314 €
22+1 514 €+1 955 €-441 €
23+1 514 €+2 085 €-571 €
24+1 514 €+2 219 €-705 €
25+1 514 €+2 357 €-843 €
Total+37 850 €+15 269 €+22 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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