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VENTE- MAISON DE VILLAGE - SECTEUR DE BRULON

Bien expiré
VilleSaint-Denis-d'Orques (72)
Surface117m²
Coût Total128 100€
Loyer Annuel8 657€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 504,27 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2

A VENDRE secteur de Brulon/Loué, axe Le Mans-Laval : Maison de village d'une surface de 117 m2 comprenant :  Au rez-de-chaussée :Cuisine avec cheminée ouverte, salon/salle à manger, chambre, cabinet de toilette. Au 1 étage:Palier distribuant 4 chambres, wc et salle d'eau. Au 2 ème étage : Grenier aménageable. Garage attenant, deux caves, jardin non attenant avec cabanon de jardin. Travaux à prévoir. « Logement à consommation énergétique excessive ». Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6410 EUR et 8720  EUR TTC/an. (indexés sur les années 2021,2022 et 2023). DPE Classe G. Date de référence des prix de l'énergie pour établir cette estimation : 23/01/2025 Les informations sur les risques auxquels est exposé ce bien sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr. L'AGENCE ROUSSEAUX IMMOBILIER, agent immobilier FNAIM à Sablé sur Sarthe, vous propose ce bien à la vente sous la réf. 4673. - https://agence-rousseaux.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Denis-d'Orques
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72350
Coordonnées : 48.030330, -0.262046
Total : 128 100€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 64 380€
Valeur du bien : 123 380€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 6.17€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8657€/an
Fourchette totale : 565€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 6779€ - 11056€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 670,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 620,69€
Coût de l'assurance :11 529,00€
Taxe foncière : 865,75€/an
Soit par mois : 72,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 448 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager, carrelage, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 380 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 680€
    Isolation combles: 117 m² × 36€/m² = 4212€, Main d'œuvre: 468€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€/fenêtre = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3000€ (douche, lavabo, WC), Carrelage: 1000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Carrelage: 1000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement parquet salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-d'Orques (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 657 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 100 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 969 €
Revenus locatifs : +8 657 €
Charges déductibles : -69 969 €
Résultat foncier Année 1 : -61 311 €(Déficit de 61 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 911 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 589 €/an
Revenus locatifs : +8 657 €
Charges déductibles : -5 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39911.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 657 €69 973 €4 266 €-61 315 €21 400 €39 915 €39 915 €
28 831 €5 479 €4 152 €3 351 €--36 564 €
39 007 €5 362 €4 035 €3 646 €--32 918 €
49 187 €5 240 €3 913 €3 948 €--28 971 €
59 371 €5 114 €3 787 €4 257 €--24 714 €
69 559 €4 984 €3 657 €4 575 €--20 139 €
79 750 €4 849 €3 522 €4 900 €--15 239 €
89 945 €4 710 €3 383 €5 235 €--10 004 €
910 144 €4 566 €3 239 €5 577 €--4 427 €
1010 346 €4 417 €3 091 €5 929 €---
1110 553 €4 263 €2 937 €6 290 €---
1210 764 €4 104 €2 777 €6 660 €---
1310 980 €3 940 €2 613 €7 040 €---
1411 199 €3 769 €2 442 €7 430 €---
1511 423 €3 593 €2 266 €7 830 €---
1611 652 €3 411 €2 084 €8 241 €---
1711 885 €3 223 €1 896 €8 662 €---
1812 123 €3 028 €1 701 €9 095 €---
1912 365 €2 826 €1 499 €9 539 €---
2012 612 €2 618 €1 291 €9 995 €---
2112 865 €2 402 €1 075 €10 462 €---
2213 122 €2 179 €852 €10 943 €---
2313 384 €1 949 €622 €11 436 €---
2413 652 €1 710 €383 €11 942 €---
2513 925 €1 464 €137 €12 461 €---
TOTAL277 302 €159 173 €61 621 €118 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €0 €+1 818 €
3+1 818 €0 €+1 818 €
4+1 818 €0 €+1 818 €
5+1 818 €0 €+1 818 €
6+1 818 €0 €+1 818 €
7+1 818 €0 €+1 818 €
8+1 818 €0 €+1 818 €
9+1 818 €0 €+1 818 €
10+1 818 €+451 €+1 367 €
11+1 818 €+1 887 €-69 €
12+1 818 €+1 998 €-180 €
13+1 818 €+2 112 €-294 €
14+1 818 €+2 229 €-411 €
15+1 818 €+2 349 €-531 €
16+1 818 €+2 472 €-654 €
17+1 818 €+2 599 €-781 €
18+1 818 €+2 728 €-910 €
19+1 818 €+2 862 €-1 044 €
20+1 818 €+2 998 €-1 180 €
21+1 818 €+3 139 €-1 321 €
22+1 818 €+3 283 €-1 465 €
23+1 818 €+3 431 €-1 613 €
24+1 818 €+3 583 €-1 765 €
25+1 818 €+3 738 €-1 920 €
Total+45 450 €+35 439 €+10 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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