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Détails du bien

VilleAngers (49)
Surface87
Coût Total184 950
Loyer Annuel13 696
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 494,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Opportunité rare en plein cœur de Montjean-sur-Loire ! Cette maison de 87 m² sur trois niveaux offre une vue sur la Loire et dispose d'une dépendance de 22 m² dans le jardin. Agencement :

  • Entrée sur salon / séjour de 27 m²
  • Cuisine à aménager entièrement
  • 1er étage : deux chambres et salle de bain à rénover
  • 2? étage : une troisième chambre et grenier pouvant servir de 4? chambre ou salle de jeux (accès par la chambre précédente) Caractéristiques :
  • Parcelle totale : 197 m²
  • Travaux à prévoir : cuisine, salle de bain, rafraîchissement général
  • Maison offrant un fort potentiel de rénovation
  • Idéalement située à proximité des commerces et services Une maison à personnaliser entièrement pour créer votre projet sur mesure.

Cette annonce référence 321164 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JOANNA MACE (EI) immatriculé au RSAC de ANGERS (49000) sous le numéro 89843754600010.

Prix du bien : 130 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/02/2026 Score DPE : 323 kWhEP/m²/an Score GES : 12 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2210.00 euros et 3050.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 184 950
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 44 550
Valeur du bien : 174 550
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13696€/an
Fourchette totale : 811€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 9727€ - 19286€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :313 651
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-183 651 (-58.6%)
Marge achat-revente :128 701€ (41.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 023,98
Coût de l'assurance :16 183,12
Taxe foncière : 1 369,64€/an
Soit par mois : 114,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 141,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (87 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à aménager entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 550(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 480
    Isolation combles: 87 m² × 40€/m² = 3480€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 020
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:810
    Peinture murs et plafonds salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 696 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 950 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 370 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 536
Revenus locatifs : +13 696
Charges déductibles : -52 536
Résultat foncier Année 1 : -38 840(Déficit de 38 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 440
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 986 €/an
Revenus locatifs : +13 696
Charges déductibles : -7 986
Résultat foncier Années 2+ : 5 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17440.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 69652 5425 975-38 84621 400 €17 446 €17 446 €
213 9707 8315 8146 139--11 307 €
314 2507 6645 6476 586--4 721 €
414 5357 4925 4757 043---
514 8257 3145 2977 512---
615 1227 1305 1137 992---
715 4246 9404 9238 485---
815 7336 7434 7268 990---
916 0486 5404 5239 507---
1016 3686 3314 31410 038---
1116 6966 1144 09710 582---
1217 0305 8903 87311 139---
1317 3705 6593 64211 711---
1417 7185 4203 40312 298---
1518 0725 1733 15612 899---
1618 4344 9182 90113 515---
1718 8024 6552 63814 147---
1819 1784 3832 36614 796---
1919 5624 1012 08415 460---
2019 9533 8111 79416 142---
2120 3523 5111 49416 842---
2220 7593 2001 18317 559---
2321 1742 88086318 295---
2421 5982 54953219 049---
2522 0302 20719019 823---
TOTAL438 699180 99886 024257 70121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 701
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 876-6 420+9 296
2+2 8760+2 876
3+2 8760+2 876
4+2 876+697+2 179
5+2 876+2 254+622
6+2 876+2 398+478
7+2 876+2 545+331
8+2 876+2 697+179
9+2 876+2 852+24
10+2 876+3 011-135
11+2 876+3 175-299
12+2 876+3 342-466
13+2 876+3 513-637
14+2 876+3 689-813
15+2 876+3 870-994
16+2 876+4 055-1 179
17+2 876+4 244-1 368
18+2 876+4 439-1 563
19+2 876+4 638-1 762
20+2 876+4 843-1 967
21+2 876+5 052-2 176
22+2 876+5 268-2 392
23+2 876+5 488-2 612
24+2 876+5 715-2 839
25+2 876+5 947-3 071
Total+71 900+77 310+-5 410
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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