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Détails du bien

VilleAngers (49)
Surface87m²
Coût Total184 950€
Loyer Annuel13 696€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 494,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Opportunité rare en plein cœur de Montjean-sur-Loire ! Cette maison de 87 m² sur trois niveaux offre une vue sur la Loire et dispose d'une dépendance de 22 m² dans le jardin. Agencement :

  • Entrée sur salon / séjour de 27 m²
  • Cuisine à aménager entièrement
  • 1er étage : deux chambres et salle de bain à rénover
  • 2? étage : une troisième chambre et grenier pouvant servir de 4? chambre ou salle de jeux (accès par la chambre précédente) Caractéristiques :
  • Parcelle totale : 197 m²
  • Travaux à prévoir : cuisine, salle de bain, rafraîchissement général
  • Maison offrant un fort potentiel de rénovation
  • Idéalement située à proximité des commerces et services Une maison à personnaliser entièrement pour créer votre projet sur mesure.

Cette annonce référence 321164 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JOANNA MACE (EI) immatriculé au RSAC de ANGERS (49000) sous le numéro 89843754600010.

Prix du bien : 130 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/02/2026 Score DPE : 323 kWhEP/m²/an Score GES : 12 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2210.00 euros et 3050.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 184 950€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 44 550€
Valeur du bien : 174 550€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13696€/an
Fourchette totale : 811€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 9727€ - 19286€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :313 651 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-183 651€ (-58.6%)
Marge achat-revente :128 701€ (41.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 023,98€
Coût de l'assurance :16 183,12€
Taxe foncière : 1 369,64€/an
Soit par mois : 114,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 141,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (87 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à aménager entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 550 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 480€
    Isolation combles: 87 m² × 40€/m² = 3480€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds salon: 27 m² × 30€/m² = 810€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 696 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 950 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 370 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 536 €
Revenus locatifs : +13 696 €
Charges déductibles : -52 536 €
Résultat foncier Année 1 : -38 840 €(Déficit de 38 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 986 €/an
Revenus locatifs : +13 696 €
Charges déductibles : -7 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17440.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 696 €52 542 €5 975 €-38 846 €21 400 €17 446 €17 446 €
213 970 €7 831 €5 814 €6 139 €--11 307 €
314 250 €7 664 €5 647 €6 586 €--4 721 €
414 535 €7 492 €5 475 €7 043 €---
514 825 €7 314 €5 297 €7 512 €---
615 122 €7 130 €5 113 €7 992 €---
715 424 €6 940 €4 923 €8 485 €---
815 733 €6 743 €4 726 €8 990 €---
916 048 €6 540 €4 523 €9 507 €---
1016 368 €6 331 €4 314 €10 038 €---
1116 696 €6 114 €4 097 €10 582 €---
1217 030 €5 890 €3 873 €11 139 €---
1317 370 €5 659 €3 642 €11 711 €---
1417 718 €5 420 €3 403 €12 298 €---
1518 072 €5 173 €3 156 €12 899 €---
1618 434 €4 918 €2 901 €13 515 €---
1718 802 €4 655 €2 638 €14 147 €---
1819 178 €4 383 €2 366 €14 796 €---
1919 562 €4 101 €2 084 €15 460 €---
2019 953 €3 811 €1 794 €16 142 €---
2120 352 €3 511 €1 494 €16 842 €---
2220 759 €3 200 €1 183 €17 559 €---
2321 174 €2 880 €863 €18 295 €---
2421 598 €2 549 €532 €19 049 €---
2522 030 €2 207 €190 €19 823 €---
TOTAL438 699 €180 998 €86 024 €257 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 876 €-6 420 €+9 296 €
2+2 876 €0 €+2 876 €
3+2 876 €0 €+2 876 €
4+2 876 €+697 €+2 179 €
5+2 876 €+2 254 €+622 €
6+2 876 €+2 398 €+478 €
7+2 876 €+2 545 €+331 €
8+2 876 €+2 697 €+179 €
9+2 876 €+2 852 €+24 €
10+2 876 €+3 011 €-135 €
11+2 876 €+3 175 €-299 €
12+2 876 €+3 342 €-466 €
13+2 876 €+3 513 €-637 €
14+2 876 €+3 689 €-813 €
15+2 876 €+3 870 €-994 €
16+2 876 €+4 055 €-1 179 €
17+2 876 €+4 244 €-1 368 €
18+2 876 €+4 439 €-1 563 €
19+2 876 €+4 638 €-1 762 €
20+2 876 €+4 843 €-1 967 €
21+2 876 €+5 052 €-2 176 €
22+2 876 €+5 268 €-2 392 €
23+2 876 €+5 488 €-2 612 €
24+2 876 €+5 715 €-2 839 €
25+2 876 €+5 947 €-3 071 €
Total+71 900 €+77 310 €+-5 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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