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Au dernier étage, Appartement 2 pièces avec loggia

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface56m²
Coût Total86 800€
Loyer Annuel8 499€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 982,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Appartement 2 pièces composé d'un séjour avec cuisine aménagée et équipée, une loggia avec vue sur les toits, un dégagement desservant un WC, une chambre avec une salle de bains. Rafraichissement à prévoir. A deux pas des Allées Paul Riquet. Proche commerces, restaurants, transports et écoles. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/beziers-34500/agence-immobiliere/foncia-transaction-beziers-1305

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.343069, 3.217722
Total : 86 800€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 82 400€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8499€/an
Fourchette totale : 566€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6787€ - 10643€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 454,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 892,52€
Coût de l'assurance :7 595,00€
Taxe foncière : 849,88€/an
Soit par mois : 70,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 708,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1200€/m² = 7200€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant la mise aux normes et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 250 €
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -33 250 €
Résultat foncier Année 1 : -24 751 €(Déficit de 24 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 850 €/an
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -5 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3351.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 499 €33 253 €2 899 €-24 754 €21 400 €3 354 €3 354 €
28 669 €5 776 €2 822 €2 893 €--461 €
38 842 €5 696 €2 742 €3 146 €---
49 019 €5 613 €2 660 €3 406 €---
59 199 €5 528 €2 574 €3 671 €---
69 383 €5 440 €2 486 €3 944 €---
79 571 €5 348 €2 394 €4 223 €---
89 762 €5 254 €2 300 €4 509 €---
99 958 €5 156 €2 202 €4 802 €---
1010 157 €5 055 €2 101 €5 102 €---
1110 360 €4 950 €1 997 €5 410 €---
1210 567 €4 842 €1 888 €5 725 €---
1310 779 €4 730 €1 776 €6 048 €---
1410 994 €4 614 €1 661 €6 380 €---
1511 214 €4 495 €1 541 €6 719 €---
1611 438 €4 371 €1 417 €7 067 €---
1711 667 €4 243 €1 289 €7 424 €---
1811 900 €4 110 €1 157 €7 790 €---
1912 138 €3 973 €1 020 €8 165 €---
2012 381 €3 832 €878 €8 549 €---
2112 629 €3 685 €731 €8 944 €---
2212 881 €3 533 €580 €9 348 €---
2313 139 €3 377 €423 €9 762 €---
2413 402 €3 214 €261 €10 187 €---
2513 670 €3 047 €93 €10 623 €---
TOTAL272 219 €143 134 €41 893 €129 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 785 €-6 420 €+8 205 €
2+1 785 €0 €+1 785 €
3+1 785 €+806 €+979 €
4+1 785 €+1 022 €+763 €
5+1 785 €+1 101 €+684 €
6+1 785 €+1 183 €+602 €
7+1 785 €+1 267 €+518 €
8+1 785 €+1 353 €+432 €
9+1 785 €+1 441 €+344 €
10+1 785 €+1 531 €+254 €
11+1 785 €+1 623 €+162 €
12+1 785 €+1 718 €+67 €
13+1 785 €+1 815 €-30 €
14+1 785 €+1 914 €-129 €
15+1 785 €+2 016 €-231 €
16+1 785 €+2 120 €-335 €
17+1 785 €+2 227 €-442 €
18+1 785 €+2 337 €-552 €
19+1 785 €+2 450 €-665 €
20+1 785 €+2 565 €-780 €
21+1 785 €+2 683 €-898 €
22+1 785 €+2 804 €-1 019 €
23+1 785 €+2 929 €-1 144 €
24+1 785 €+3 056 €-1 271 €
25+1 785 €+3 187 €-1 402 €
Total+44 625 €+38 725 €+5 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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