Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 220 m²

Bien expiré
VillePierre-Buffière (87)
Surface220m²
Coût Total344 580€
Loyer Annuel22 155€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située au coeur de Pierre-Buffière, venez découvrir ce bien qui se compose d'un très beau jardin à l'arrière de la maison. Au rez-de-chaussée une entrée, double séjour, salle à manger, cuisine récente aménagée et équipée, WC, buanderie. Au premier étage, quatre chambres , salle d'eau, salle de bains. Grenier au deuxième étage (fenêtre de toit et isolation sans cloison ni électricité). Garage de 66 m² avec grenier au-dessus. Maison raccordée à l'assainissement collectif et chauffage au fioul. TRAVAUX A PREVOIR. taxe foncière 1249 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Mandat 2516. Contactez Etienne GARRAUD RCS de Limoges 845139807. Clé23. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Pierre-Buffière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87260
Coordonnées : 45.689008, 1.355011
Total : 344 580€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 95 100€
Valeur du bien : 326 100€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1846€/mois
Loyer annuel estimé : 22155€/an
Fourchette totale : 1427€ - 2388€/mois
Fourchette annuelle : 17126€ - 28661€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 681,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :97,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 778,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 724,52€
Coût de l'assurance :29 289,30€
Taxe foncière : 1 249,00€/an
Soit par mois : 104,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 846,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 882,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 220 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 100 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:10 300€
    Isolation combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:22 000€
    Mise aux normes électricité: 220 m² × 100€/m² = 22000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 155 €/an
Calcul : 1 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 172 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 608 €
Revenus locatifs : +22 155 €
Charges déductibles : -108 608 €
Résultat foncier Année 1 : -86 453 €(Déficit de 86 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 508 €/an
Revenus locatifs : +22 155 €
Charges déductibles : -13 508 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65052.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 155 €108 619 €11 099 €-86 464 €21 400 €65 064 €65 064 €
222 598 €13 219 €10 798 €9 380 €--55 684 €
323 050 €12 909 €10 488 €10 142 €--45 542 €
423 511 €12 588 €10 168 €10 923 €--34 619 €
523 982 €12 257 €9 837 €11 725 €--22 895 €
624 461 €11 915 €9 495 €12 546 €--10 348 €
724 951 €11 562 €9 141 €13 389 €---
825 450 €11 197 €8 776 €14 253 €---
925 959 €10 820 €8 399 €15 139 €---
1026 478 €10 430 €8 009 €16 048 €---
1127 007 €10 028 €7 607 €16 980 €---
1227 547 €9 612 €7 191 €17 936 €---
1328 098 €9 182 €6 762 €18 916 €---
1428 660 €8 738 €6 318 €19 922 €---
1529 233 €8 280 €5 859 €20 954 €---
1629 818 €7 806 €5 386 €22 012 €---
1730 415 €7 317 €4 896 €23 098 €---
1831 023 €6 811 €4 391 €24 211 €---
1931 643 €6 289 €3 869 €25 354 €---
2032 276 €5 750 €3 329 €26 526 €---
2132 922 €5 192 €2 772 €27 729 €---
2233 580 €4 617 €2 196 €28 964 €---
2334 252 €4 022 €1 601 €30 230 €---
2434 937 €3 407 €987 €31 530 €---
2535 635 €2 772 €352 €32 863 €---
TOTAL709 642 €315 339 €159 725 €394 303 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 653 €-6 420 €+11 073 €
2+4 653 €0 €+4 653 €
3+4 653 €0 €+4 653 €
4+4 653 €0 €+4 653 €
5+4 653 €0 €+4 653 €
6+4 653 €0 €+4 653 €
7+4 653 €+912 €+3 741 €
8+4 653 €+4 276 €+377 €
9+4 653 €+4 542 €+111 €
10+4 653 €+4 814 €-161 €
11+4 653 €+5 094 €-441 €
12+4 653 €+5 381 €-728 €
13+4 653 €+5 675 €-1 022 €
14+4 653 €+5 977 €-1 324 €
15+4 653 €+6 286 €-1 633 €
16+4 653 €+6 604 €-1 951 €
17+4 653 €+6 929 €-2 276 €
18+4 653 €+7 263 €-2 610 €
19+4 653 €+7 606 €-2 953 €
20+4 653 €+7 958 €-3 305 €
21+4 653 €+8 319 €-3 666 €
22+4 653 €+8 689 €-4 036 €
23+4 653 €+9 069 €-4 416 €
24+4 653 €+9 459 €-4 806 €
25+4 653 €+9 859 €-5 206 €
Total+116 325 €+118 291 €+-1 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →