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Immeuble de rapport Mulhouse quartier Nouveau bassin

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface250m²
Coût Total450 900€
Loyer Annuel30 504€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 375 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 250 m², 10 pièces

Adn Immobilier vous propose en exclusivité cet immeuble de rapport composé de 4 logements, tous loués, situé dans un quartier calme à proximité du Nouveau Bassin et à seulement 5 minutes du centre-ville et des accès autoroutiers.

Il se compose:

  • au rez de chaussée: un 2 pièces de 45m2 loué 530€ Hc depuis le
  • au 1er étage : un 3 pièces de 70m2 loués 540€ Hc depuis le
  • au 2eme étage: un 3 pièces de 70m2 loué 560€ Hc depuis le 25.03.25
  • au 3eme étage: un 2 pièces de 45m2 carrez loué 490€ Hc depuis le 14.05.21

Loyers annuels: 25 900€ Hc Taxe Foncière: 2 616€ pour 2024 Charges locatives: 40 € / logement

Les locataires sont à jour de leurs paiements.

Le chauffage est au gaz individuel (électrique pour le dernier étage). Classe énergie : D et E pour les appartements.

Immeuble propre et bien entretenu avec cour commune et cave en sous-sol.

Contactez moi pour plus de renseignements au [Coordonnées masquées].

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 450 900€
Prix d'acquisition : 375 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 420 900€
Frais de notaire : 30 000€
Coût estimé : 30 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2542€/mois
Loyer annuel estimé : 30504€/an
Fourchette totale : 1954€ - 3307€/mois
Fourchette annuelle : 23444€ - 39690€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :450 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 228,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :131,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 359,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 619,10€
Coût de l'assurance :39 453,75€
Taxe foncière : 2 616,00€/an
Soit par mois : 218,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 541,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 617,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau pour le dernier étage.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E pour le dernier étage - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 250 m²)
Raison: DPE E pour les appartements - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique pour tous les logements.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: cuisine de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des fixtures et peinture.
Quantité: salle de bain de 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: 4 chambres (environ 200 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans les logements.
Quantité: 1 tableau pour l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 70 m² × 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau pour l'immeuble × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 800€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 200 m² × 48€/m² = 9 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 600€ = 1 600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 504 €/an
Calcul : 2 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 450 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 578 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 616 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 620 €
Revenus locatifs : +30 504 €
Charges déductibles : -65 620 €
Résultat foncier Année 1 : -35 116 €(Déficit de 35 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 716 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 720 €/an
Revenus locatifs : +30 504 €
Charges déductibles : -19 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13716.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 375 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 750 €(65% de 375 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 864 €/an
Calcul : 243 750 € × 3,636% = 8 864 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 504 €65 635 €15 061 €-35 131 €21 400 €13 731 €13 731 €
231 114 €19 334 €14 660 €11 780 €--1 951 €
331 736 €18 919 €14 245 €12 817 €---
432 371 €18 490 €13 816 €13 881 €---
533 018 €18 046 €13 372 €14 972 €---
633 679 €17 587 €12 913 €16 091 €---
734 352 €17 113 €12 439 €17 239 €---
835 039 €16 622 €11 948 €18 417 €---
935 740 €16 114 €11 440 €19 626 €---
1036 455 €15 589 €10 915 €20 866 €---
1137 184 €15 045 €10 371 €22 139 €---
1237 928 €14 483 €9 809 €23 444 €---
1338 686 €13 902 €9 228 €24 784 €---
1439 460 €13 301 €8 627 €26 159 €---
1540 249 €12 679 €8 005 €27 570 €---
1641 054 €12 036 €7 362 €29 018 €---
1741 875 €11 371 €6 697 €30 504 €---
1842 713 €10 683 €6 009 €32 030 €---
1943 567 €9 971 €5 297 €33 596 €---
2044 438 €9 235 €4 561 €35 203 €---
2145 327 €8 474 €3 799 €36 854 €---
2246 234 €7 686 €3 012 €38 548 €---
2347 158 €6 871 €2 197 €40 287 €---
2448 101 €6 029 €1 355 €42 073 €---
2549 063 €5 157 €483 €43 906 €---
TOTAL977 047 €380 373 €217 619 €596 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 596 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 406 €-6 420 €+12 826 €
2+6 406 €0 €+6 406 €
3+6 406 €+3 260 €+3 146 €
4+6 406 €+4 164 €+2 242 €
5+6 406 €+4 492 €+1 914 €
6+6 406 €+4 827 €+1 579 €
7+6 406 €+5 172 €+1 234 €
8+6 406 €+5 525 €+881 €
9+6 406 €+5 888 €+518 €
10+6 406 €+6 260 €+146 €
11+6 406 €+6 642 €-236 €
12+6 406 €+7 033 €-627 €
13+6 406 €+7 435 €-1 029 €
14+6 406 €+7 848 €-1 442 €
15+6 406 €+8 271 €-1 865 €
16+6 406 €+8 705 €-2 299 €
17+6 406 €+9 151 €-2 745 €
18+6 406 €+9 609 €-3 203 €
19+6 406 €+10 079 €-3 673 €
20+6 406 €+10 561 €-4 155 €
21+6 406 €+11 056 €-4 650 €
22+6 406 €+11 564 €-5 158 €
23+6 406 €+12 086 €-5 680 €
24+6 406 €+12 622 €-6 216 €
25+6 406 €+13 172 €-6 766 €
Total+160 150 €+179 002 €+-18 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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