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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface79m²
Coût Total122 192€
Loyer Annuel8 181€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 884,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon, Non meublé

LIMOGES – APPARTEMENT LUMINEUX DE 79 M² AVEC BALCON ET ARRIÈRE-CUISINE

À Limoges, découvrez cet appartement lumineux de 79 m², proposé au prix de 69 900 euros, idéal pour une première acquisition ou un investissement locatif.

Situé dans un immeuble construit en 1968, cet appartement offre un agencement fonctionnel et de beaux volumes. Il se compose de deux chambres, ainsi que de deux pièces à vivre, permettant d'aménager facilement un espace salon et une salle à manger séparés selon vos besoins.

Vous apprécierez également la présence d'une arrière-cuisine, particulièrement pratique pour le rangement et l'organisation du quotidien.

Le logement bénéficie d'une belle luminosité et dispose d'un balcon, parfait pour profiter d'un extérieur au quotidien.

Un appartement fonctionnel et lumineux, offrant un bon potentiel, à proximité des commodités et des transports.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Référence agence : 9269

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.833697, 1.224795
Total : 122 192€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 116 600€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8181€/an
Fourchette totale : 543€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6520€ - 10264€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,32 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 505 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-18 605€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-33 687€ (-38.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :48,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 646,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 221,97€
Coût de l'assurance :14 663,04€
Taxe foncière : 818,07€/an
Soit par mois : 68,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (matériaux, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (matériaux, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 181 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 192 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 073 €
Revenus locatifs : +8 181 €
Charges déductibles : -52 073 €
Résultat foncier Année 1 : -43 892 €(Déficit de 43 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 373 €/an
Revenus locatifs : +8 181 €
Charges déductibles : -5 373 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22492.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 181 €52 077 €3 972 €-43 896 €21 400 €22 496 €22 496 €
28 344 €5 270 €3 865 €3 075 €--19 421 €
38 511 €5 159 €3 754 €3 352 €--16 069 €
48 681 €5 045 €3 640 €3 637 €--12 432 €
58 855 €4 927 €3 522 €3 928 €--8 504 €
69 032 €4 805 €3 400 €4 228 €--4 276 €
79 213 €4 678 €3 274 €4 534 €---
89 397 €4 548 €3 143 €4 849 €---
99 585 €4 413 €3 009 €5 172 €---
109 777 €4 274 €2 870 €5 503 €---
119 972 €4 130 €2 726 €5 842 €---
1210 172 €3 982 €2 577 €6 190 €---
1310 375 €3 828 €2 423 €6 547 €---
1410 583 €3 669 €2 265 €6 913 €---
1510 794 €3 505 €2 101 €7 289 €---
1611 010 €3 336 €1 931 €7 675 €---
1711 230 €3 160 €1 756 €8 070 €---
1811 455 €2 979 €1 575 €8 476 €---
1911 684 €2 792 €1 388 €8 892 €---
2011 918 €2 599 €1 194 €9 319 €---
2112 156 €2 399 €995 €9 757 €---
2212 399 €2 193 €788 €10 207 €---
2312 647 €1 979 €575 €10 668 €---
2412 900 €1 759 €354 €11 141 €---
2513 158 €1 531 €126 €11 627 €---
TOTAL262 031 €139 037 €57 222 €122 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 718 €-6 420 €+8 138 €
2+1 718 €0 €+1 718 €
3+1 718 €0 €+1 718 €
4+1 718 €0 €+1 718 €
5+1 718 €0 €+1 718 €
6+1 718 €0 €+1 718 €
7+1 718 €+77 €+1 641 €
8+1 718 €+1 455 €+263 €
9+1 718 €+1 552 €+166 €
10+1 718 €+1 651 €+67 €
11+1 718 €+1 753 €-35 €
12+1 718 €+1 857 €-139 €
13+1 718 €+1 964 €-246 €
14+1 718 €+2 074 €-356 €
15+1 718 €+2 187 €-469 €
16+1 718 €+2 302 €-584 €
17+1 718 €+2 421 €-703 €
18+1 718 €+2 543 €-825 €
19+1 718 €+2 668 €-950 €
20+1 718 €+2 796 €-1 078 €
21+1 718 €+2 927 €-1 209 €
22+1 718 €+3 062 €-1 344 €
23+1 718 €+3 200 €-1 482 €
24+1 718 €+3 342 €-1 624 €
25+1 718 €+3 488 €-1 770 €
Total+42 950 €+36 898 €+6 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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