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Immeuble

VilleLavelanet (09)
Surface153m²
Coût Total150 370€
Loyer Annuel14 196€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 153 m², Orientation sud, Mandat exclusif, Orientation ouest, 1 garage, 3 étages

Immeuble De Rapport Avec Terrasse Et Jardin En Plein Centre-Ville Idéal investisseur, cet immeuble situé en centre-ville, à proximité immédiate des écoles et des commerces, représente une belle opportunité avec un fort potentiel locatif. Il se compose d'un studio en rez-de-chaussée, d'un T3 au premier étage bénéficiant d'une agréable terrasse, ainsi que d'un second T3 au deuxième étage disposant d'un petit jardin, un véritable atout rare pour ce type de bien. Actuellement, le T3 du dernier étage est déjà loué, offrant un revenu locatif immédiat, tandis que les deux autres lots sont libres, laissant la possibilité d'optimiser la rentabilité selon votre projet. Un bien intéressant pour se constituer un patrimoine ou développer un investissement rentable dans un secteur recherché. Agence Pyrenees Immobilier - Bougeois Thibault - Agent commercial - Rsac N° 990 287 492 - - Plus d'informations sur - (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.934906, 1.849883
Total : 150 370€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 43 450€
Valeur du bien : 142 450€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1183€/mois
Loyer annuel estimé : 14196€/an
Fourchette totale : 896€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10748€ - 18752€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 12.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :757,82 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 946 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-16 946€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-34 424€ (-29.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 776,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 940,12€
Coût de l'assurance :12 781,45€
Taxe foncière : 1 419,65€/an
Soit par mois : 118,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 183,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :287,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 347 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 0 chambres (aucune chambre visible)
Raison: Aucune chambre visible - état 4/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 35 m² (estimation basée sur surface)
Raison: État 4/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 450 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 900€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11 400€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:0€
    Aucune chambre visible - pas de travaux nécessaires.
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 30€/m² = 1 050€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 196 €/an
Calcul : 1 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 370 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 234 €
Revenus locatifs : +14 196 €
Charges déductibles : -50 234 €
Résultat foncier Année 1 : -36 038 €(Déficit de 36 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 784 €/an
Revenus locatifs : +14 196 €
Charges déductibles : -6 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14637.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 196 €50 239 €4 858 €-36 043 €21 400 €14 643 €14 643 €
214 480 €6 658 €4 727 €7 823 €--6 820 €
314 770 €6 522 €4 591 €8 248 €---
415 065 €6 382 €4 451 €8 683 €---
515 367 €6 237 €4 306 €9 129 €---
615 674 €6 088 €4 157 €9 586 €---
715 988 €5 933 €4 002 €10 054 €---
816 307 €5 774 €3 843 €10 534 €---
916 633 €5 609 €3 678 €11 025 €---
1016 966 €5 438 €3 507 €11 528 €---
1117 305 €5 262 €3 331 €12 043 €---
1217 652 €5 080 €3 149 €12 571 €---
1318 005 €4 892 €2 961 €13 112 €---
1418 365 €4 698 €2 767 €13 667 €---
1518 732 €4 497 €2 566 €14 235 €---
1619 107 €4 290 €2 359 €14 817 €---
1719 489 €4 076 €2 145 €15 413 €---
1819 879 €3 854 €1 923 €16 024 €---
1920 276 €3 626 €1 695 €16 650 €---
2020 682 €3 389 €1 458 €17 292 €---
2121 095 €3 145 €1 214 €17 950 €---
2221 517 €2 893 €962 €18 624 €---
2321 947 €2 632 €702 €19 315 €---
2422 386 €2 363 €432 €20 023 €---
2522 834 €2 085 €154 €20 749 €---
TOTAL454 718 €161 663 €69 940 €293 055 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 981 €-6 420 €+9 401 €
2+2 981 €0 €+2 981 €
3+2 981 €+428 €+2 553 €
4+2 981 €+2 605 €+376 €
5+2 981 €+2 739 €+242 €
6+2 981 €+2 876 €+105 €
7+2 981 €+3 016 €-35 €
8+2 981 €+3 160 €-179 €
9+2 981 €+3 307 €-326 €
10+2 981 €+3 458 €-477 €
11+2 981 €+3 613 €-632 €
12+2 981 €+3 771 €-790 €
13+2 981 €+3 934 €-953 €
14+2 981 €+4 100 €-1 119 €
15+2 981 €+4 270 €-1 289 €
16+2 981 €+4 445 €-1 464 €
17+2 981 €+4 624 €-1 643 €
18+2 981 €+4 807 €-1 826 €
19+2 981 €+4 995 €-2 014 €
20+2 981 €+5 188 €-2 207 €
21+2 981 €+5 385 €-2 404 €
22+2 981 €+5 587 €-2 606 €
23+2 981 €+5 795 €-2 814 €
24+2 981 €+6 007 €-3 026 €
25+2 981 €+6 225 €-3 244 €
Total+74 525 €+87 917 €+-13 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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