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Maison de ville avec terrasse

Bien expiré
VilleBellac (87)
Surface73m²
Coût Total78 160€
Loyer Annuel6 804€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 664,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Jardin

Située dans le quartier ancien de Bellac, venez découvrir cette maison de ville mitoyenne à finir de rénover. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine avec poêle à bois récent et d'un salon avec son balcon-terrasse qui permet de profiter de l'extérieur. Au 1er étage, vous accédez à une chambre et une salle d'eau. Au 2ème étage, il y a deux chambres supplémentaires et des greniers au dessus. La cave permet d'avoir un lieu de stockage avec un coin buanderie et un wc. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

  • https://www.immobellac.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.121196, 1.052325
Total : 78 160€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 25 780€
Valeur du bien : 74 280€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6804€/an
Fourchette totale : 446€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5356€ - 8642€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :386,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 409,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 722,58€
Coût de l'assurance :6 839,00€
Taxe foncière : 680,38€/an
Soit par mois : 56,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes et la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations légèrement datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des trois chambres, y compris le remplacement du papier peint et la mise à jour de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en état moyen nécessitant des travaux.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer qu'elles sont en bon état.
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie dans toute la maison.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 780 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 500€
    Salle de bain complète (6 m²): 750€/m² × 6 = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 380€
    Peinture et électricité (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:900€
    Peinture des murs (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie entière maison: 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 804 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 342 €
Revenus locatifs : +6 804 €
Charges déductibles : -29 342 €
Résultat foncier Année 1 : -22 538 €(Déficit de 22 538 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 562 €/an
Revenus locatifs : +6 804 €
Charges déductibles : -3 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11838.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 804 €29 345 €2 611 €-22 541 €10 700 €11 841 €11 841 €
26 940 €3 495 €2 541 €3 445 €--8 396 €
37 079 €3 423 €2 469 €3 656 €--4 740 €
47 220 €3 349 €2 395 €3 871 €--869 €
57 365 €3 272 €2 318 €4 093 €---
67 512 €3 192 €2 238 €4 320 €---
77 662 €3 110 €2 156 €4 552 €---
87 815 €3 025 €2 071 €4 790 €---
97 972 €2 937 €1 983 €5 035 €---
108 131 €2 846 €1 892 €5 285 €---
118 294 €2 752 €1 798 €5 542 €---
128 460 €2 654 €1 700 €5 805 €---
138 629 €2 554 €1 600 €6 075 €---
148 801 €2 449 €1 495 €6 352 €---
158 978 €2 342 €1 388 €6 636 €---
169 157 €2 230 €1 276 €6 927 €---
179 340 €2 115 €1 161 €7 225 €---
189 527 €1 995 €1 042 €7 532 €---
199 718 €1 872 €918 €7 845 €---
209 912 €1 745 €791 €8 167 €---
2110 110 €1 613 €659 €8 498 €---
2210 312 €1 476 €522 €8 836 €---
2310 519 €1 335 €381 €9 184 €---
2410 729 €1 189 €235 €9 540 €---
2510 944 €1 038 €84 €9 906 €---
TOTAL217 929 €87 351 €37 723 €130 578 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 429 €-3 210 €+4 639 €
2+1 429 €0 €+1 429 €
3+1 429 €0 €+1 429 €
4+1 429 €0 €+1 429 €
5+1 429 €+967 €+462 €
6+1 429 €+1 296 €+133 €
7+1 429 €+1 366 €+63 €
8+1 429 €+1 437 €-8 €
9+1 429 €+1 510 €-81 €
10+1 429 €+1 586 €-157 €
11+1 429 €+1 663 €-234 €
12+1 429 €+1 742 €-313 €
13+1 429 €+1 823 €-394 €
14+1 429 €+1 906 €-477 €
15+1 429 €+1 991 €-562 €
16+1 429 €+2 078 €-649 €
17+1 429 €+2 168 €-739 €
18+1 429 €+2 259 €-830 €
19+1 429 €+2 354 €-925 €
20+1 429 €+2 450 €-1 021 €
21+1 429 €+2 549 €-1 120 €
22+1 429 €+2 651 €-1 222 €
23+1 429 €+2 755 €-1 326 €
24+1 429 €+2 862 €-1 433 €
25+1 429 €+2 972 €-1 543 €
Total+35 725 €+39 173 €+-3 448 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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