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Maison 5 pièces 180 m²

VilleSaint-Romain-sur-Cher (41)
Surface180m²
Coût Total248 436€
Loyer Annuel15 359€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 700 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 976,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de pays À Vendre, proche SAINT AIGNAN SUR CHER

Charmante maison de pays à vendre, d'environ 150 m² en bon état, idéale pour famille. Elle offre 4 chambres, un grand séjour lumineux, une véranda pour les moments de détente et sous-sol complet. Dépendances : appartement T2 avec accès indépendant, garage avec pièce sur le dessus. Extérieurs très appréciables : vaste terrain agrémenté de noyers, jardin, parkings intérieurs et extérieurs, grandes caves dans la roche. Accès tout-à-l'égout. Située à Saint-Romain-sur-Cher, proche commerces et école primaire. Contactez-nous pour une visite. Référence agence : 6558 Référence annonce : DCLA-QKF-YSI Date de réalisation du diagnostic : 24/09/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 164 977 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 460 € et 4 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Romain-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41140
Coordonnées : 47.321423, 1.400163
Total : 248 436€
Prix d'acquisition : 175 700€
Travaux : 58 680€
Valeur du bien : 234 380€
Frais de notaire : 14 056€
Coût estimé : 14 056€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1280€/mois
Loyer annuel estimé : 15359€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1530€/mois
Fourchette annuelle : 12848€ - 18361€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :938,15 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 866 €
Prix d'achat :175 700 €
Décote à l'achat :+6 834€ (+4.0%)
Marge achat-revente :-79 570€ (-47.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 436€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 215,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :99,37€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 315,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 341,47€
Coût de l'assurance :29 812,32€
Taxe foncière : 1 535,91€/an
Soit par mois : 127,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 279,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 680 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Romain-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 280 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 359 €/an
Calcul : 1 280 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 436 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 192 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 536 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 476 €
Revenus locatifs : +15 359 €
Charges déductibles : -69 476 €
Résultat foncier Année 1 : -54 117 €(Déficit de 54 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 796 €/an
Revenus locatifs : +15 359 €
Charges déductibles : -10 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32717.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 205 €(65% de 175 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 153 €/an
Calcul : 114 205 € × 3,636% = 4 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 359 €69 484 €8 076 €-54 125 €21 400 €32 725 €32 725 €
215 666 €10 587 €7 858 €5 080 €--27 646 €
315 980 €10 362 €7 633 €5 618 €--22 028 €
416 299 €10 129 €7 401 €6 170 €--15 858 €
516 625 €9 889 €7 161 €6 736 €--9 122 €
616 958 €9 641 €6 913 €7 317 €--1 805 €
717 297 €9 385 €6 656 €7 912 €---
817 643 €9 120 €6 391 €8 523 €---
917 996 €8 846 €6 117 €9 150 €---
1018 356 €8 563 €5 834 €9 793 €---
1118 723 €8 270 €5 542 €10 452 €---
1219 097 €7 968 €5 240 €11 129 €---
1319 479 €7 656 €4 927 €11 823 €---
1419 869 €7 333 €4 604 €12 536 €---
1520 266 €6 999 €4 271 €13 267 €---
1620 671 €6 655 €3 926 €14 017 €---
1721 085 €6 298 €3 570 €14 786 €---
1821 506 €5 930 €3 202 €15 576 €---
1921 937 €5 550 €2 821 €16 387 €---
2022 375 €5 157 €2 428 €17 219 €---
2122 823 €4 750 €2 022 €18 072 €---
2223 279 €4 331 €1 602 €18 949 €---
2323 745 €3 897 €1 168 €19 848 €---
2424 220 €3 448 €720 €20 771 €---
2524 704 €2 985 €257 €21 719 €---
TOTAL491 957 €243 232 €116 341 €248 725 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 225 €-6 420 €+9 645 €
2+3 225 €0 €+3 225 €
3+3 225 €0 €+3 225 €
4+3 225 €0 €+3 225 €
5+3 225 €0 €+3 225 €
6+3 225 €0 €+3 225 €
7+3 225 €+1 832 €+1 393 €
8+3 225 €+2 557 €+668 €
9+3 225 €+2 745 €+480 €
10+3 225 €+2 938 €+287 €
11+3 225 €+3 136 €+89 €
12+3 225 €+3 339 €-114 €
13+3 225 €+3 547 €-322 €
14+3 225 €+3 761 €-536 €
15+3 225 €+3 980 €-755 €
16+3 225 €+4 205 €-980 €
17+3 225 €+4 436 €-1 211 €
18+3 225 €+4 673 €-1 448 €
19+3 225 €+4 916 €-1 691 €
20+3 225 €+5 166 €-1 941 €
21+3 225 €+5 422 €-2 197 €
22+3 225 €+5 685 €-2 460 €
23+3 225 €+5 954 €-2 729 €
24+3 225 €+6 231 €-3 006 €
25+3 225 €+6 516 €-3 291 €
Total+80 625 €+74 618 €+6 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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