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Maison à vendre

VilleSquiffiec (22)
Surface92.3m²
Coût Total147 478€
Loyer Annuel8 778€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 250 €
Surface : 92.3 m²
Prix au m² : 912,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Située à Squiffiec, cette maison construite en 1900 développe une surface habitable d'environ 92,3 m² sur un terrain de 499 m².

Elle se compose d'une pièce de vie de 23 m², de 5 pièces au total, dont 3 chambres, ainsi qu'une salle d'eau et un WC. La distribution intérieure offre un ensemble adapté à une occupation familiale ou à un projet résidentiel principal.

La maison bénéficie d'une exposition sud-est. Le chauffage est assuré par des installations au bois et à l'électricité. Les huisseries sont en bois.

Diagnostic de Performance Énergétique :

  • Consommation énergétique : F, 363 kWh/m²/an
  • Émissions de gaz à effet de serre : C, 14 kg CO2/m²/an

Le logement présente une faible performance énergétique et peut être soumis à des restrictions réglementaires.

Ville : Squiffiec
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.636069, -3.161496
Total : 147 478€
Prix d'acquisition : 84 250€
Travaux : 56 488€
Valeur du bien : 140 738€
Frais de notaire : 6 740€
Coût estimé : 6 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.3m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8778€/an
Fourchette totale : 571€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 6846€ - 11255€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 219 €
Prix d'achat :84 250 €
Décote à l'achat :-59 969€ (-41.6%)
Marge achat-revente :-3 259€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 478€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :43,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 357,38€
Coût de l'assurance :12 904,33€
Taxe foncière : 877,80€/an
Soit par mois : 73,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et à l'électricité
Quantité: 1 système pour 92.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, réfection des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 92.3 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 488 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 538€
    Isolation toiture/combles: 92.3 m² × 60€/m² = 5538€, Main d'œuvre: 7€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 950€ = 10450€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 92.3 m² × 20€/m² = 1846€, Main d'œuvre: 154€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 488€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 778 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 478 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 488 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 876 €
Revenus locatifs : +8 778 €
Charges déductibles : -62 876 €
Résultat foncier Année 1 : -54 098 €(Déficit de 54 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 388 €/an
Revenus locatifs : +8 778 €
Charges déductibles : -6 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32698.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 763 €(65% de 84 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 991 €/an
Calcul : 54 763 € × 3,636% = 1 991 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 778 €62 881 €4 999 €-54 103 €21 400 €32 703 €32 703 €
28 954 €6 261 €4 867 €2 693 €--30 011 €
39 133 €6 124 €4 730 €3 008 €--27 002 €
49 315 €5 983 €4 589 €3 333 €--23 670 €
59 502 €5 836 €4 442 €3 665 €--20 004 €
69 692 €5 684 €4 290 €4 007 €--15 997 €
79 885 €5 528 €4 134 €4 358 €--11 639 €
810 083 €5 365 €3 971 €4 718 €--6 921 €
910 285 €5 197 €3 803 €5 088 €--1 833 €
1010 490 €5 023 €3 629 €5 467 €---
1110 700 €4 843 €3 449 €5 857 €---
1210 914 €4 657 €3 263 €6 257 €---
1311 133 €4 464 €3 070 €6 668 €---
1411 355 €4 265 €2 871 €7 090 €---
1511 582 €4 059 €2 665 €7 524 €---
1611 814 €3 845 €2 451 €7 969 €---
1712 050 €3 624 €2 230 €8 426 €---
1812 291 €3 395 €2 001 €8 896 €---
1912 537 €3 159 €1 765 €9 378 €---
2012 788 €2 914 €1 520 €9 874 €---
2113 044 €2 660 €1 266 €10 383 €---
2213 304 €2 398 €1 004 €10 906 €---
2313 571 €2 127 €733 €11 444 €---
2413 842 €1 846 €452 €11 996 €---
2514 119 €1 555 €161 €12 564 €---
TOTAL281 161 €163 695 €72 357 €117 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 843 €-6 420 €+8 263 €
2+1 843 €0 €+1 843 €
3+1 843 €0 €+1 843 €
4+1 843 €0 €+1 843 €
5+1 843 €0 €+1 843 €
6+1 843 €0 €+1 843 €
7+1 843 €0 €+1 843 €
8+1 843 €0 €+1 843 €
9+1 843 €0 €+1 843 €
10+1 843 €+1 090 €+753 €
11+1 843 €+1 757 €+86 €
12+1 843 €+1 877 €-34 €
13+1 843 €+2 000 €-157 €
14+1 843 €+2 127 €-284 €
15+1 843 €+2 257 €-414 €
16+1 843 €+2 391 €-548 €
17+1 843 €+2 528 €-685 €
18+1 843 €+2 669 €-826 €
19+1 843 €+2 814 €-971 €
20+1 843 €+2 962 €-1 119 €
21+1 843 €+3 115 €-1 272 €
22+1 843 €+3 272 €-1 429 €
23+1 843 €+3 433 €-1 590 €
24+1 843 €+3 599 €-1 756 €
25+1 843 €+3 769 €-1 926 €
Total+46 075 €+35 240 €+10 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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