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vente - appartement

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface77m²
Coût Total136 392€
Loyer Annuel9 221€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 167,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

Situé à Saint-Brieuc (22000), cet appartement de 77 m² offre un emplacement idéal au cœur de cette charmante ville bretonne. Proche des commerces, des écoles et des transports en commun.Construit en 1970, cet appartement de 4 pièces se composant d'une cuisine semi ouverte sur le séjour, 3 chambres, une salle de bain, un WC séparé et de nombreux placards de rangement, il présente un agencement optimal et lumineux au 5e étage, desservi par un ascenseur.Contactez nous pour une visite !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 698 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2000 € et le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 89 900 €Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Ludivine DORMEAU, Tél. : 0689977066, E-mail : l.dormeau@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saint-Brieuc sous le numéro 794927111

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.520000, -2.780000
Total : 136 392€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 129 200€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9221€/an
Fourchette totale : 609€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7312€ - 11628€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,76 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 101 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-30 201€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-16 291€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :54,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 722,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 871,77€
Coût de l'assurance :16 367,04€
Taxe foncière : 922,11€/an
Soit par mois : 76,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 768,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Construit en 1970, généralement associé à une classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1 200€ = 9 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2 700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 221 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 392 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 306 €
Revenus locatifs : +9 221 €
Charges déductibles : -47 306 €
Résultat foncier Année 1 : -38 085 €(Déficit de 38 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 006 €/an
Revenus locatifs : +9 221 €
Charges déductibles : -8 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16685.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 221 €47 311 €4 434 €-38 089 €21 400 €16 689 €16 689 €
29 406 €7 891 €4 314 €1 514 €--15 175 €
39 594 €7 768 €4 191 €1 826 €--13 349 €
49 786 €7 640 €4 063 €2 146 €--11 203 €
59 981 €7 508 €3 931 €2 473 €--8 730 €
610 181 €7 372 €3 795 €2 809 €--5 921 €
710 384 €7 231 €3 654 €3 153 €--2 768 €
810 592 €7 086 €3 509 €3 507 €---
910 804 €6 935 €3 358 €3 869 €---
1011 020 €6 780 €3 203 €4 240 €---
1111 240 €6 619 €3 042 €4 621 €---
1211 465 €6 453 €2 877 €5 012 €---
1311 695 €6 282 €2 705 €5 413 €---
1411 928 €6 105 €2 528 €5 824 €---
1512 167 €5 922 €2 345 €6 246 €---
1612 410 €5 732 €2 155 €6 678 €---
1712 659 €5 537 €1 960 €7 122 €---
1812 912 €5 335 €1 758 €7 577 €---
1913 170 €5 126 €1 549 €8 044 €---
2013 433 €4 910 €1 333 €8 523 €---
2113 702 €4 687 €1 110 €9 015 €---
2213 976 €4 456 €880 €9 520 €---
2314 256 €4 218 €641 €10 037 €---
2414 541 €3 972 €395 €10 569 €---
2514 832 €3 718 €141 €11 114 €---
TOTAL295 355 €192 593 €63 872 €102 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 936 €-6 420 €+8 356 €
2+1 936 €0 €+1 936 €
3+1 936 €0 €+1 936 €
4+1 936 €0 €+1 936 €
5+1 936 €0 €+1 936 €
6+1 936 €0 €+1 936 €
7+1 936 €0 €+1 936 €
8+1 936 €+222 €+1 714 €
9+1 936 €+1 161 €+775 €
10+1 936 €+1 272 €+664 €
11+1 936 €+1 386 €+550 €
12+1 936 €+1 504 €+432 €
13+1 936 €+1 624 €+312 €
14+1 936 €+1 747 €+189 €
15+1 936 €+1 874 €+62 €
16+1 936 €+2 003 €-67 €
17+1 936 €+2 137 €-201 €
18+1 936 €+2 273 €-337 €
19+1 936 €+2 413 €-477 €
20+1 936 €+2 557 €-621 €
21+1 936 €+2 705 €-769 €
22+1 936 €+2 856 €-920 €
23+1 936 €+3 011 €-1 075 €
24+1 936 €+3 171 €-1 235 €
25+1 936 €+3 334 €-1 398 €
Total+48 400 €+30 829 €+17 571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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