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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVezins (49)
Surface296
Coût Total313 850
Loyer Annuel29 073
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+535
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 296 m²
Prix au m² : 672,3 €/m²
Chambres : 13
Pièces : 17
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, 2 salles de bain, Kitchenette, Cave, 13 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Terrasse, Exposition sud

Idéal investisseur, projet social ou tout simplement une grande famille, Christophe Bouchonneau vous présente sur la commune de VEZINS à 10mn au Nord-Est de Cholet, cette grande demeure familiale du début du siècle (autrefois un hôtel). Ce projet peut vous proposer de nombreuses possibilités d'aménagement futur.

Dès l'entrée spacieuse, vous découvrirez un superbe escalier qui dessert les deux autres niveaux.

Le rez de chaussée se compose d'une salle de séjour avec cuisine labo tout équipée, une suite parentale avec sa salle d'eau et WC, et un autre WC.

Au premier étage, une autre suite parentale avec sa salle d'eau et son dressing, quatre chambres toutes équipées de point d'eau, une salle d'eau et des WC.

Au deuxième étage, vous trouverez sept chambres entre 9.5 et 18m², une salle d'eau et WC.

Au total 13 chambres dont 3 avec salle d'eau et WC, trois autre salle d'eau, deux salle de bains et 7 WC.

Une cave de 70m² abrite la chaudière fioul, un grand garage deux voitures, une dépendance sur deux niveaux au fond du jardin, un cabanon abritant la cuve à fioul et un puits sur un terrain de près de 650m² complète ce bien.

Visite virtuelle sur rendez-vous (4.74 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Christophe BOUCHONNEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 897 954 327 - ANGERS.

Ville : Vezins
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49340
Coordonnées : 47.110580, -0.733670
Total : 313 850
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 98 930
Valeur du bien : 297 930
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 296
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2423€/mois
Loyer annuel estimé : 29073€/an
Fourchette totale : 1832€ - 3204€/mois
Fourchette annuelle : 21988€ - 38442€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 637,25 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :484 626
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-285 626 (-58.9%)
Marge achat-revente :170 776€ (35.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 554,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :91,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 645,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 477,57
Coût de l'assurance :27 461,87
Taxe foncière : 2 907,33€/an
Soit par mois : 242,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 422,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 888,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :534,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 296 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul
Quantité: 1 système pour 296 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 296 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 130 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 130 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: environ 31 m² (salle à manger, hall d'entrée, couloir)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 930(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 800
    Isolation des combles: 296 m² × 50€/m² = 14800€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:29 600
    Remplacement fenêtres: 37 fenêtres × 800€/fenêtre = 29600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 800
    Parquet flottant: 130 m² × 60€/m² = 7800€
  • Chambres - Peinture:3 900
    Peinture murs et plafonds: 130 m² × 30€/m² = 3900€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Autres pièces - Peinture:930
    Peinture autres pièces: 31 m² × 30€/m² = 930€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vezins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 073 €/an
Calcul : 2 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 098 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 930
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 471
Revenus locatifs : +29 073
Charges déductibles : -113 471
Résultat foncier Année 1 : -84 398(Déficit de 84 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 998
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 541 €/an
Revenus locatifs : +29 073
Charges déductibles : -14 541
Résultat foncier Années 2+ : 14 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62997.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 073113 48110 545-84 40821 400 €63 008 €63 008 €
229 65514 27110 26515 384--47 624 €
330 24813 9819 97616 266--31 358 €
430 85313 6829 67617 171--14 187 €
531 47013 3729 36618 098---
632 09913 0519 04519 048---
732 74112 7198 71320 022---
833 39612 3768 37021 020---
934 06412 0218 01522 043---
1034 74511 6537 64823 092---
1135 44011 2737 26824 167---
1236 14910 8806 87425 269---
1336 87210 4736 46826 399---
1437 60910 0536 04727 557---
1538 3629 6175 61128 744---
1639 1299 1675 16129 962---
1739 9118 7014 69531 210---
1840 7108 2194 21332 491---
1941 5247 7203 71433 804---
2042 3547 2043 19835 150---
2143 2016 6712 66536 531---
2244 0656 1182 11337 947---
2344 9475 5471 54139 400---
2445 8464 95695040 889---
2546 7634 34533942 418---
TOTAL931 225351 553152 478579 67221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 579 672
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 105-6 420+12 525
2+6 1050+6 105
3+6 1050+6 105
4+6 1050+6 105
5+6 105+1 173+4 932
6+6 105+5 714+391
7+6 105+6 007+98
8+6 105+6 306-201
9+6 105+6 613-508
10+6 105+6 928-823
11+6 105+7 250-1 145
12+6 105+7 581-1 476
13+6 105+7 920-1 815
14+6 105+8 267-2 162
15+6 105+8 623-2 518
16+6 105+8 989-2 884
17+6 105+9 363-3 258
18+6 105+9 747-3 642
19+6 105+10 141-4 036
20+6 105+10 545-4 440
21+6 105+10 959-4 854
22+6 105+11 384-5 279
23+6 105+11 820-5 715
24+6 105+12 267-6 162
25+6 105+12 725-6 620
Total+152 625+173 902+-21 277
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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