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Maison de 183m², 5 chambres et dependance

VilleGrenade-sur-l'Adour (40)
Surface183m²
Coût Total240 970€
Loyer Annuel17 286€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 759,56 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

En exclusivité avec votre agence Guy Hoquet de Grenade sur Adour, venez découvrir le potentiel de cette maison de 183m², située sur la commune de Grenade sur Adour. Au rez de chaussée, la maison se compose d'une lumineuse pièce de vie de 52m², d'une cuisine avec salle à manger de 25m². Le coin nuit offre 3 chambres, une salle d'eau et un WC. A l'étage, vous trouverez deux chambres supplémentaires, un dressing et une salle de bains. A l'extérieur, une dépendance à exploiter selon vos besoins comme abris voiture, atelier ...le tout sur un terrain d' environ 2000m². Un vrai potentiel pour une famille nombreuse ! Mathieu VARLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/283557.pdf

Ville : Grenade-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40270
Coordonnées : 43.776924, -0.435050
Total : 240 970€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 90 850€
Valeur du bien : 229 850€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1441€/mois
Loyer annuel estimé : 17286€/an
Fourchette totale : 1161€ - 1787€/mois
Fourchette annuelle : 13937€ - 21440€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 558,91 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 281 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-146 281€ (-51.3%)
Marge achat-revente :44 311€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :70,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 227,52€
Coût de l'assurance :21 084,87€
Taxe foncière : 1 728,61€/an
Soit par mois : 144,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 440,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 411,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine : mise à jour des éléments, peinture et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture et réfection électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 850 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:27 450€
    Isolation combles perdus: 183 m² × 150€/m² = 27450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenade-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 286 €/an
Calcul : 1 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 970 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 843 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 583 €
Revenus locatifs : +17 286 €
Charges déductibles : -101 583 €
Résultat foncier Année 1 : -84 297 €(Déficit de 84 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 733 €/an
Revenus locatifs : +17 286 €
Charges déductibles : -10 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62896.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 286 €101 590 €8 168 €-84 304 €21 400 €62 904 €62 904 €
217 632 €10 524 €7 952 €7 107 €--55 797 €
317 984 €10 301 €7 729 €7 684 €--48 113 €
418 344 €10 070 €7 498 €8 275 €--39 839 €
518 711 €9 830 €7 258 €8 881 €--30 958 €
619 085 €9 582 €7 010 €9 503 €--21 455 €
719 467 €9 326 €6 754 €10 141 €--11 314 €
819 856 €9 061 €6 489 €10 796 €--519 €
920 253 €8 786 €6 214 €11 467 €---
1020 658 €8 502 €5 930 €12 156 €---
1121 072 €8 208 €5 636 €12 864 €---
1221 493 €7 904 €5 332 €13 589 €---
1321 923 €7 589 €5 017 €14 334 €---
1422 361 €7 263 €4 691 €15 098 €---
1522 809 €6 926 €4 354 €15 883 €---
1623 265 €6 577 €4 005 €16 688 €---
1723 730 €6 216 €3 644 €17 514 €---
1824 205 €5 842 €3 270 €18 362 €---
1924 689 €5 456 €2 884 €19 233 €---
2025 183 €5 055 €2 483 €20 127 €---
2125 686 €4 641 €2 069 €21 045 €---
2226 200 €4 213 €1 641 €21 987 €---
2326 724 €3 769 €1 197 €22 955 €---
2427 258 €3 310 €738 €23 948 €---
2527 804 €2 835 €263 €24 968 €---
TOTAL553 678 €273 378 €118 228 €280 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 630 €-6 420 €+10 050 €
2+3 630 €0 €+3 630 €
3+3 630 €0 €+3 630 €
4+3 630 €0 €+3 630 €
5+3 630 €0 €+3 630 €
6+3 630 €0 €+3 630 €
7+3 630 €0 €+3 630 €
8+3 630 €0 €+3 630 €
9+3 630 €+3 285 €+345 €
10+3 630 €+3 647 €-17 €
11+3 630 €+3 859 €-229 €
12+3 630 €+4 077 €-447 €
13+3 630 €+4 300 €-670 €
14+3 630 €+4 529 €-899 €
15+3 630 €+4 765 €-1 135 €
16+3 630 €+5 006 €-1 376 €
17+3 630 €+5 254 €-1 624 €
18+3 630 €+5 509 €-1 879 €
19+3 630 €+5 770 €-2 140 €
20+3 630 €+6 038 €-2 408 €
21+3 630 €+6 313 €-2 683 €
22+3 630 €+6 596 €-2 966 €
23+3 630 €+6 886 €-3 256 €
24+3 630 €+7 184 €-3 554 €
25+3 630 €+7 490 €-3 860 €
Total+90 750 €+84 090 €+6 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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