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Maison 5 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleRai (61)
Surface117m²
Coût Total172 770€
Loyer Annuel10 535€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 750 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 912,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 117 m²

Profitez d'un nouveau chez vous chaleureux et accueillant dans le village pittoresque de Rai, présentant cette charmante maison semi mitoyenne à vendre. Avec ses 3 nuits douillettes, cette demeure de 116.59 m² promet confort et espace.

La cuisine spacieuse s'ouvre sur un lumineux salon, idéal pour des moments de convivialité en famille ou entre amis. L'intérieur de la maison est très lumineux grâce à ses grandes fenêtres qui offrent une belle vue sur le jardin arboré de 1397,00 m². Une terrasse spacieuse complète cet espace extérieur, parfaite pour un déjeuner en plein air ou simplement pour profiter du soleil.

Cette propriété comprend également un garage attrayant, ce qui conviendrait parfaitement aux amateurs de bricolage ou à ceux qui cherchent à stocker leur voiture en toute sécurité.

Vendue au prix de 106750 euros, cette propriété offre une excellente rapport qualité prix dans un cadre paisible, mais toujours à proximité des commodités principales et attractions locales. Ne ratez pas cette occasion de posséder votre coin personnel de tranquillité et de confort à Rai.

Visites et renseignements auprès de votre agence. Ce bien vous est présenté par Lorinda Duguet, votre conseillère indépendante Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 117 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2024

Consommation énergie primaire : 411 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Rai
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61270
Coordonnées : 48.753685, 0.585421
Total : 172 770€
Prix d'acquisition : 106 750€
Travaux : 57 480€
Valeur du bien : 164 230€
Frais de notaire : 8 540€
Coût estimé : 8 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10535€/an
Fourchette totale : 691€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8295€ - 13380€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 182 €
Prix d'achat :106 750 €
Décote à l'achat :-63 432€ (-37.3%)
Marge achat-revente :-2 588€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 894,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 557,27€
Coût de l'assurance :12 957,75€
Taxe foncière : 1 053,51€/an
Soit par mois : 87,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 480 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 020€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 535 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 770 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 765 €
Revenus locatifs : +10 535 €
Charges déductibles : -64 765 €
Résultat foncier Année 1 : -54 230 €(Déficit de 54 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 285 €/an
Revenus locatifs : +10 535 €
Charges déductibles : -7 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32830.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 388 €(65% de 106 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 523 €/an
Calcul : 69 388 € × 3,636% = 2 523 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 535 €64 771 €5 719 €-54 236 €21 400 €32 836 €32 836 €
210 746 €7 138 €5 566 €3 608 €--29 228 €
310 961 €6 980 €5 408 €3 981 €--25 248 €
411 180 €6 817 €5 245 €4 363 €--20 884 €
511 404 €6 648 €5 076 €4 756 €--16 128 €
611 632 €6 473 €4 901 €5 159 €--10 970 €
711 864 €6 292 €4 720 €5 572 €--5 398 €
812 102 €6 105 €4 533 €5 996 €---
912 344 €5 912 €4 340 €6 432 €---
1012 590 €5 712 €4 140 €6 878 €---
1112 842 €5 506 €3 934 €7 337 €---
1213 099 €5 292 €3 720 €7 807 €---
1313 361 €5 071 €3 499 €8 290 €---
1413 628 €4 843 €3 271 €8 785 €---
1513 901 €4 607 €3 035 €9 294 €---
1614 179 €4 362 €2 791 €9 816 €---
1714 462 €4 110 €2 538 €10 353 €---
1814 752 €3 849 €2 277 €10 903 €---
1915 047 €3 579 €2 007 €11 468 €---
2015 348 €3 300 €1 728 €12 048 €---
2115 655 €3 011 €1 439 €12 644 €---
2215 968 €2 713 €1 141 €13 255 €---
2316 287 €2 404 €832 €13 883 €---
2416 613 €2 085 €513 €14 528 €---
2516 945 €1 755 €183 €15 190 €---
TOTAL337 442 €179 333 €82 557 €158 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 212 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 212 €-6 420 €+8 632 €
2+2 212 €0 €+2 212 €
3+2 212 €0 €+2 212 €
4+2 212 €0 €+2 212 €
5+2 212 €0 €+2 212 €
6+2 212 €0 €+2 212 €
7+2 212 €0 €+2 212 €
8+2 212 €+180 €+2 032 €
9+2 212 €+1 929 €+283 €
10+2 212 €+2 063 €+149 €
11+2 212 €+2 201 €+11 €
12+2 212 €+2 342 €-130 €
13+2 212 €+2 487 €-275 €
14+2 212 €+2 636 €-424 €
15+2 212 €+2 788 €-576 €
16+2 212 €+2 945 €-733 €
17+2 212 €+3 106 €-894 €
18+2 212 €+3 271 €-1 059 €
19+2 212 €+3 440 €-1 228 €
20+2 212 €+3 614 €-1 402 €
21+2 212 €+3 793 €-1 581 €
22+2 212 €+3 977 €-1 765 €
23+2 212 €+4 165 €-1 953 €
24+2 212 €+4 358 €-2 146 €
25+2 212 €+4 557 €-2 345 €
Total+55 300 €+47 433 €+7 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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