Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison idéal famille nombreuse

VilleFerté-Loupière (89)
Surface266
Coût Total310 000
Loyer Annuel23 020
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 958,65 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Située dans la charmante commune de La Ferté-Loupière (89110), cette propriété bénéficie d'un cadre paisible et verdoyant, propice à la détente. Ce village de l'Yonne offre un environnement calme et sécurisé, idéal pour les familles en quête de tranquillité. Avec ses commerces de proximité et ses écoles, La Ferté-Loupière offre un cadre de vie agréable et pratique. De plus, sa situation géographique permet un accès facile aux axes routiers principaux, facilitant les déplacements vers les villes avoisinantes.

Cette maison de 266m², édifiée en 1988 sur un terrain de 3000m², offre de généreux espaces de vie répartis sur 11 pièces. Dotée de 6 chambres, elle offre tout le confort nécessaire pour une grande famille. Avec son grand terrain, cette propriété offre de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur, idéal pour profiter des beaux jours. En somme, cette maison spacieuse et bien entretenue représente une opportunité rare à La Ferté-Loupière.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 255 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Karl-Alexandre GROSSI, Tél. : 0662343660, E-mail : karl-alexandre.grossi@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 521120998 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Ferté-Loupière
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.895573, 3.235102
Total : 310 000
Prix d'acquisition : 255 000
Travaux : 34 600
Valeur du bien : 289 600
Frais de notaire : 20 400
Coût estimé : 20 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1918€/mois
Loyer annuel estimé : 23020€/an
Fourchette totale : 1517€ - 2425€/mois
Fourchette annuelle : 18209€ - 29104€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :552,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 000
Prix d'achat :255 000
Décote à l'achat :+108 000 (+73.5%)
Marge achat-revente :-163 000€ (-110.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 548,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :93,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 641,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 582,97
Coût de l'assurance :27 900,00
Taxe foncière : 2 302,03€/an
Soit par mois : 191,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 918,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 833,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: salle à manger (environ 20 m²) + entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant l'électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 2000€/m² = 16000€ (incluant les sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres:8 200
    Parquet flottant: 90 m² × 50€/m² = 4500€, Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:900
    Peinture murs/plafonds: 18 m² × 50€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 500
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Loupière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 020 €/an
Calcul : 1 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 000 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 116 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 670
Revenus locatifs : +23 020
Charges déductibles : -48 670
Résultat foncier Année 1 : -25 650(Déficit de 25 650 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 950
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 070 €/an
Revenus locatifs : +23 020
Charges déductibles : -14 070
Résultat foncier Années 2+ : 8 950 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14950.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 02048 68010 662-25 66010 700 €14 960 €14 960 €
223 48113 80010 3829 680--5 280 €
323 95013 51010 09210 440---
424 42913 2109 79211 219---
524 91812 8999 48112 019---
625 41612 5779 15912 839---
725 92512 2448 82613 680---
826 44311 8998 48114 544---
926 97211 5428 12415 430---
1027 51111 1727 75416 339---
1128 06210 7897 37117 272---
1228 62310 3936 97518 230---
1329 1959 9826 56419 213---
1429 7799 5576 13920 222---
1530 3759 1175 69921 258---
1630 9828 6625 24422 321---
1731 6028 1904 77223 412---
1832 2347 7024 28424 532---
1932 8797 1963 77825 683---
2033 5366 6723 25426 864---
2134 2076 1302 71228 077---
2234 8915 5692 15129 322---
2335 5894 9881 57030 601---
2436 3014 38796831 914---
2537 0273 76434633 263---
TOTAL737 348274 634154 583462 71410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 834-3 210+8 044
2+4 8340+4 834
3+4 834+1 548+3 286
4+4 834+3 366+1 468
5+4 834+3 606+1 228
6+4 834+3 852+982
7+4 834+4 104+730
8+4 834+4 363+471
9+4 834+4 629+205
10+4 834+4 902-68
11+4 834+5 182-348
12+4 834+5 469-635
13+4 834+5 764-930
14+4 834+6 067-1 233
15+4 834+6 377-1 543
16+4 834+6 696-1 862
17+4 834+7 024-2 190
18+4 834+7 360-2 526
19+4 834+7 705-2 871
20+4 834+8 059-3 225
21+4 834+8 423-3 589
22+4 834+8 797-3 963
23+4 834+9 180-4 346
24+4 834+9 574-4 740
25+4 834+9 979-5 145
Total+120 850+138 814+-17 964
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →