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Maison 120 m² à grenois

Bien expiré
VilleGrenois (58)
Surface120
Coût Total120 770
Loyer Annuel8 980
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+50
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 533,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 4 pièces, 2049 m² de terrain

Maison de caractère à vendre, située à quelques kilomètres de Tannay. Cette fermette authentique comprend un vaste séjour-salon, une cuisine aménagée, deux chambres spacieuses et lumineuses et d'une salle d'eau offrant une surface habitable de 120 m². Le terrain, d'une superficie de 2049 m², offre un espace généreux pour profiter de la nature et peut-être même créer un jardin ou un espace de détente. La toiture est en bonne état, garantissant une sécurité et une tranquillité d'esprit. Cette maison de caractère est une véritable opportunité à acquérir.

Ville : Grenois
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58420
Coordonnées : 47.321250, 3.528030
Total : 120 770
Prix d'acquisition : 64 000
Travaux : 51 650
Valeur du bien : 115 650
Frais de notaire : 5 120
Coût estimé : 5 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8980€/an
Fourchette totale : 584€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7012€ - 11502€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 623,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 980,99
Coût de l'assurance :10 265,45
Taxe foncière : 898,03€/an
Soit par mois : 74,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé ~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 650(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€
  • Cuisine:2 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:4 800
    Revêtement sol et peinture: 24 m² × 200€/m² = 4800€
  • Salon:1 750
    Peinture salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 875€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenois. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 980 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 770 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 845
Revenus locatifs : +8 980
Charges déductibles : -56 845
Résultat foncier Année 1 : -47 864(Déficit de 47 864 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 464
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 195 €/an
Revenus locatifs : +8 980
Charges déductibles : -5 195
Résultat foncier Années 2+ : 3 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26464.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 98056 8493 890-47 86821 400 €26 468 €26 468 €
29 1605 0933 7854 067--22 402 €
39 3434 9853 6764 359--18 043 €
49 5304 8723 5644 658--13 385 €
59 7214 7563 4484 964--8 421 €
69 9154 6363 3285 279--3 142 €
710 1134 5123 2045 601---
810 3164 3853 0765 931---
910 5224 2522 9446 270---
1010 7324 1162 8076 616---
1110 9473 9752 6666 972---
1211 1663 8292 5207 337---
1311 3893 6782 3707 711---
1411 6173 5232 2148 094---
1511 8493 3622 0548 487---
1612 0863 1961 8888 890---
1712 3283 0251 7169 303---
1812 5752 8481 5399 727---
1912 8262 6651 35610 162---
2013 0832 4751 16710 607---
2113 3442 28097111 064---
2213 6112 07877011 533---
2313 8831 87056112 014---
2414 1611 65434612 507---
2514 4441 43212313 012---
TOTAL287 643140 34755 981147 29521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 295
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 980 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886-6 420+8 306
2+1 8860+1 886
3+1 8860+1 886
4+1 8860+1 886
5+1 8860+1 886
6+1 8860+1 886
7+1 886+738+1 148
8+1 886+1 779+107
9+1 886+1 881+5
10+1 886+1 985-99
11+1 886+2 092-206
12+1 886+2 201-315
13+1 886+2 313-427
14+1 886+2 428-542
15+1 886+2 546-660
16+1 886+2 667-781
17+1 886+2 791-905
18+1 886+2 918-1 032
19+1 886+3 048-1 162
20+1 886+3 182-1 296
21+1 886+3 319-1 433
22+1 886+3 460-1 574
23+1 886+3 604-1 718
24+1 886+3 752-1 866
25+1 886+3 904-2 018
Total+47 150+44 189+2 961
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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