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LA BREILLE LES PINS

VilleBreille-les-Pins (49)
Surface197
Coût Total287 840
Loyer Annuel20 122
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 010,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Charmante longére de 197 m2 habitables composée d'une grande cuisine, un salon-séjour avec cheminée, arriére cuisine avec douche, wc, un deuxiéme salon, un espace de jeux ou chambre. A l'étage, un palier donnant désservant 3 chambre et une salle de bains avec baignoire et douche. Garage et atelier. cette longére dispose d'une piscine de 5 m x 10 m en bon état avec liner neuf. Le tout sur joli jardin arboré de 1237 m2. Ue longére authentique proche de Bourgueil ! 

Ville : Breille-les-Pins
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49390
Coordonnées : 47.346675, 0.074183
Total : 287 840
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 72 920
Valeur du bien : 271 920
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1677€/mois
Loyer annuel estimé : 20122€/an
Fourchette totale : 1276€ - 2204€/mois
Fourchette annuelle : 15308€ - 26450€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 625
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-22 625 (-10.2%)
Marge achat-revente :-66 215€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 437,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 509,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 532,78
Coût de l'assurance :21 588,00
Taxe foncière : 2 012,24€/an
Soit par mois : 167,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 676,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 677,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 380 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Salons nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 920(370 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 820
    Isolation des combles: 197 m² × 60€/m² = 11820€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500
    Remplacement de 25 fenêtres: 25 fenêtres × 900€/fenêtre = 22500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation chambres:9 600
    Rénovation de 4 chambres (60 m²): 60 m² × 90€/m² = 5400€, Électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Rafraîchissement salon:4 500
    Peinture des murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Breille-les-Pins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 122 €/an
Calcul : 1 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 840 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 687
Revenus locatifs : +20 122
Charges déductibles : -85 687
Résultat foncier Année 1 : -65 564(Déficit de 65 564 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 164
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 767 €/an
Revenus locatifs : +20 122
Charges déductibles : -12 767
Résultat foncier Années 2+ : 7 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44164.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 12285 6969 900-65 57421 400 €44 174 €44 174 €
220 52512 5169 6408 009--36 165 €
320 93512 2479 3718 689--27 476 €
421 35411 9689 0929 386--18 090 €
521 78111 6798 80410 102--7 988 €
622 21711 3808 50510 836---
722 66111 0718 19511 590---
823 11410 7517 87512 364---
923 57710 4197 54313 158---
1024 04810 0767 20013 973---
1124 5299 7206 84414 809---
1225 0209 3526 47615 668---
1325 5208 9716 09516 549---
1426 0318 5765 70017 454---
1526 5518 1685 29218 384---
1627 0827 7454 86919 338---
1727 6247 3074 43120 317---
1828 1766 8533 97721 323---
1928 7406 3843 50822 356---
2029 3155 8973 02223 417---
2129 9015 3942 51824 507---
2230 4994 8731 99725 626---
2331 1094 3341 45826 775---
2431 7313 77589927 956---
2532 3663 19732129 169---
TOTAL644 528288 347143 533356 18121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 181
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 226-6 420+10 646
2+4 2260+4 226
3+4 2260+4 226
4+4 2260+4 226
5+4 2260+4 226
6+4 226+855+3 371
7+4 226+3 477+749
8+4 226+3 709+517
9+4 226+3 947+279
10+4 226+4 192+34
11+4 226+4 443-217
12+4 226+4 700-474
13+4 226+4 965-739
14+4 226+5 236-1 010
15+4 226+5 515-1 289
16+4 226+5 801-1 575
17+4 226+6 095-1 869
18+4 226+6 397-2 171
19+4 226+6 707-2 481
20+4 226+7 025-2 799
21+4 226+7 352-3 126
22+4 226+7 688-3 462
23+4 226+8 033-3 807
24+4 226+8 387-4 161
25+4 226+8 751-4 525
Total+105 650+106 854+-1 204
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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