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Appartement de type 4, très bien situé

VilleAlençon (61)
Surface69m²
Coût Total131 760€
Loyer Annuel7 470€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 500 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 152,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement idéalement situé, proche du quartier de Lancrel, à proximité des établissements scolaires Lycée, collège, etc... L'appartement, en copropriété, est situé dans un bâtiment de 6 logements. Stationnement facile, soit dans la rue, soit dans la copropriété ; garage pour 1 voiture De type 4, il comprend

  • une entrée avec placard
  • une cuisine séparée équipée et meublée
  • un cellier
  • une salle à manger avec balcon
  • un salon
  • 2 chambres dont une avec dressing
  • une salle de bains
  • des WC séparés
  • un local rangement aménagé
  • Cave et local vélos
Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.437110, 0.084180
Total : 131 760€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 125 400€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7470€/an
Fourchette totale : 464€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 5566€ - 10024€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 220,09 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 186 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-4 686€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-47 574€ (-56.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 012,89€
Coût de l'assurance :11 529,00€
Taxe foncière : 746,96€/an
Soit par mois : 62,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 622,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(665 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€/cuisine = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rénovation légère:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:600€
    Carrelage: 5 m² × 120€/m² = 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 470 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 531 €
Revenus locatifs : +7 470 €
Charges déductibles : -51 531 €
Résultat foncier Année 1 : -44 061 €(Déficit de 44 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 631 €/an
Revenus locatifs : +7 470 €
Charges déductibles : -5 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22661.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 470 €51 535 €4 427 €-44 066 €21 400 €22 666 €22 666 €
27 619 €5 518 €4 310 €2 101 €--20 564 €
37 771 €5 396 €4 188 €2 375 €--18 189 €
47 927 €5 270 €4 062 €2 657 €--15 532 €
58 085 €5 140 €3 932 €2 945 €--12 587 €
68 247 €5 005 €3 797 €3 242 €--9 346 €
78 412 €4 866 €3 658 €3 546 €--5 800 €
88 580 €4 722 €3 514 €3 858 €--1 941 €
98 752 €4 573 €3 365 €4 179 €---
108 927 €4 419 €3 211 €4 508 €---
119 105 €4 259 €3 051 €4 846 €---
129 288 €4 094 €2 886 €5 193 €---
139 473 €3 923 €2 715 €5 550 €---
149 663 €3 747 €2 539 €5 916 €---
159 856 €3 564 €2 356 €6 292 €---
1610 053 €3 375 €2 167 €6 678 €---
1710 254 €3 179 €1 971 €7 075 €---
1810 459 €2 977 €1 769 €7 482 €---
1910 668 €2 767 €1 559 €7 901 €---
2010 882 €2 551 €1 343 €8 331 €---
2111 099 €2 327 €1 119 €8 773 €---
2211 321 €2 095 €887 €9 226 €---
2311 548 €1 855 €647 €9 693 €---
2411 779 €1 607 €399 €10 172 €---
2512 014 €1 350 €142 €10 664 €---
TOTAL239 255 €140 116 €64 013 €99 139 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 139 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569 €-6 420 €+7 989 €
2+1 569 €0 €+1 569 €
3+1 569 €0 €+1 569 €
4+1 569 €0 €+1 569 €
5+1 569 €0 €+1 569 €
6+1 569 €0 €+1 569 €
7+1 569 €0 €+1 569 €
8+1 569 €0 €+1 569 €
9+1 569 €+671 €+898 €
10+1 569 €+1 352 €+217 €
11+1 569 €+1 454 €+115 €
12+1 569 €+1 558 €+11 €
13+1 569 €+1 665 €-96 €
14+1 569 €+1 775 €-206 €
15+1 569 €+1 888 €-319 €
16+1 569 €+2 003 €-434 €
17+1 569 €+2 123 €-554 €
18+1 569 €+2 245 €-676 €
19+1 569 €+2 370 €-801 €
20+1 569 €+2 499 €-930 €
21+1 569 €+2 632 €-1 063 €
22+1 569 €+2 768 €-1 199 €
23+1 569 €+2 908 €-1 339 €
24+1 569 €+3 052 €-1 483 €
25+1 569 €+3 199 €-1 630 €
Total+39 225 €+29 742 €+9 483 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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