Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface128m²
Coût Total256 410€
Loyer Annuel10 857€
Rentabilité4.23%
Cashflow/mois-528€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 777,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À saisir sur Issoudun - Charmante maison de ville familiale Installez-vous dans cette belle maison de ville située dans un environnement calme, idéale pour une famille. Sur deux étages, elle se compose d'une cuisine fonctionnelle, d'un spacieux salon/séjour pour des moments de convivialité, ainsi que de 3 chambres, deux au premier étage suivi d'un grand bureau offrant un confort optimal pour chacun et d'un chambre au deuxième pour les parents. Les 2 salles d'eau avec wc sont un véritable atout pour faciliter la vie quotidienne. Vous apprécierez également la cour inntérieure, parfait pour profiter de repas en plein air ou pour laisser vos enfants jouer en toute sécurité. Ce bien, proposé par Biens En Berry, est l'occasion idéale pour offrir à votre famille un cadre de vie agréable et intime. Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à contacter Biens En Berry. Vincent Larché; 0620136120

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.948958, 2.014993
Total : 256 410€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 148 950€
Valeur du bien : 248 450€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10857€/an
Fourchette totale : 730€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8757€ - 13459€/an
Rentabilité brute :4.23%
Fourchette de rentabilité :3.42% - 5.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :74,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 341,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 751,86€
Coût de l'assurance :22 435,88€
Taxe foncière : 1 085,66€/an
Soit par mois : 90,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-527,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :148 950 €(1 164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 400€
    Isolation combles: 128 m² × 50€/m² = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:24 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles × 12000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:64 850€
    Somme de tous les postes.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Issoudun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 410 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 148 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 159 489 €
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -159 489 €
Résultat foncier Année 1 : -148 633 €(Déficit de 148 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 127 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 539 €/an
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -10 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 127232.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 857 €159 497 €8 564 €-148 641 €21 400 €127 241 €127 241 €
211 074 €10 319 €8 336 €754 €--126 487 €
311 295 €10 084 €8 101 €1 212 €--125 275 €
411 521 €9 840 €7 857 €1 681 €--123 594 €
511 752 €9 587 €7 604 €2 164 €--121 429 €
611 987 €9 326 €7 343 €2 660 €--118 769 €
712 226 €9 056 €7 073 €3 170 €--115 599 €
812 471 €8 777 €6 794 €3 694 €--111 906 €
912 720 €8 489 €6 505 €4 232 €--107 674 €
1012 975 €8 190 €6 207 €4 785 €--102 889 €
1113 234 €7 881 €5 898 €5 353 €--97 536 €
1213 499 €7 561 €5 578 €5 938 €---
1313 769 €7 231 €5 248 €6 538 €---
1414 044 €6 889 €4 906 €7 155 €---
1514 325 €6 535 €4 552 €7 790 €---
1614 612 €6 170 €4 186 €8 442 €---
1714 904 €5 791 €3 808 €9 113 €---
1815 202 €5 400 €3 417 €9 802 €---
1915 506 €4 995 €3 012 €10 511 €---
2015 816 €4 577 €2 594 €11 239 €---
2116 132 €4 144 €2 161 €11 989 €---
2216 455 €3 696 €1 713 €12 759 €---
2316 784 €3 233 €1 249 €13 552 €---
2417 120 €2 753 €770 €14 366 €---
2517 462 €2 258 €275 €15 204 €---
TOTAL347 741 €322 279 €123 752 €25 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €0 €+2 280 €
6+2 280 €0 €+2 280 €
7+2 280 €0 €+2 280 €
8+2 280 €0 €+2 280 €
9+2 280 €0 €+2 280 €
10+2 280 €0 €+2 280 €
11+2 280 €0 €+2 280 €
12+2 280 €+1 781 €+499 €
13+2 280 €+1 961 €+319 €
14+2 280 €+2 147 €+133 €
15+2 280 €+2 337 €-57 €
16+2 280 €+2 533 €-253 €
17+2 280 €+2 734 €-454 €
18+2 280 €+2 941 €-661 €
19+2 280 €+3 153 €-873 €
20+2 280 €+3 372 €-1 092 €
21+2 280 €+3 597 €-1 317 €
22+2 280 €+3 828 €-1 548 €
23+2 280 €+4 065 €-1 785 €
24+2 280 €+4 310 €-2 030 €
25+2 280 €+4 561 €-2 281 €
Total+57 000 €+36 899 €+20 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →