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Maison proche du bourg

Bien expiré
VilleSilfiac (56)
Surface75m²
Coût Total123 165€
Loyer Annuel7 154€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 875 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 065 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir sans plus tarder, maison en pierres composée d'une entrée, une cuisine aménagée/salle à manger avec un espace buanderie ainsi qu'un WC. Un salon lumineux avec salle d'eau attenante et un placard. Au premier étage, deux chambres spacieuses et une pièce d'eau à rénover afin d'y créer une véritable salle d'eau ou autre selon vos envies. Au deuxième étage, un spacieux grenier. En extérieur, vous pourrez profiter d'un joli terrain d'environ 500m2, une dépendance attenante à la maison ainsi qu'un puits. Un bien en bon état général avec beaucoup de potentiel, proche du bourg de Silfiac. Contactez-nous pour plus de renseignements!

Ville : Silfiac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56480
Total : 123 165€
Prix d'acquisition : 79 875€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 116 775€
Frais de notaire : 6 390€
Coût estimé : 6 390€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7154€/an
Fourchette totale : 466€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5589€ - 9158€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 165€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 644,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 837,18€
Coût de l'assurance :10 469,03€
Taxe foncière : 715,41€/an
Soit par mois : 59,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 75 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:3 000€
    Isolation combles: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle d'eau: 1 salle d'eau × 8000€ = 8000€ (fourniture et pose incluses)
  • Revêtements de sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 75 m² × 20€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Silfiac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 154 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 165 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 169 €
Revenus locatifs : +7 154 €
Charges déductibles : -42 169 €
Résultat foncier Année 1 : -35 014 €(Déficit de 35 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 269 €/an
Revenus locatifs : +7 154 €
Charges déductibles : -5 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13614.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 919 €(65% de 79 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 888 €/an
Calcul : 51 919 € × 3,636% = 1 888 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 154 €42 173 €4 138 €-35 018 €21 400 €13 618 €13 618 €
27 297 €5 163 €4 028 €2 135 €--11 484 €
37 443 €5 049 €3 915 €2 394 €--9 090 €
47 592 €4 931 €3 797 €2 661 €--6 429 €
57 744 €4 810 €3 676 €2 934 €--3 495 €
67 899 €4 684 €3 550 €3 215 €--280 €
78 057 €4 554 €3 419 €3 503 €---
88 218 €4 419 €3 285 €3 799 €---
98 382 €4 280 €3 145 €4 103 €---
108 550 €4 135 €3 001 €4 414 €---
118 721 €3 986 €2 852 €4 735 €---
128 895 €3 832 €2 698 €5 063 €---
139 073 €3 672 €2 538 €5 401 €---
149 255 €3 507 €2 373 €5 747 €---
159 440 €3 336 €2 202 €6 103 €---
169 628 €3 160 €2 025 €6 469 €---
179 821 €2 977 €1 843 €6 844 €---
1810 017 €2 788 €1 653 €7 230 €---
1910 218 €2 592 €1 458 €7 626 €---
2010 422 €2 389 €1 255 €8 033 €---
2110 631 €2 180 €1 046 €8 451 €---
2210 843 €1 963 €829 €8 880 €---
2311 060 €1 739 €605 €9 321 €---
2411 281 €1 507 €373 €9 774 €---
2511 507 €1 267 €133 €10 240 €---
TOTAL229 149 €125 091 €59 837 €104 057 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-6 420 €+7 922 €
2+1 502 €0 €+1 502 €
3+1 502 €0 €+1 502 €
4+1 502 €0 €+1 502 €
5+1 502 €0 €+1 502 €
6+1 502 €0 €+1 502 €
7+1 502 €+967 €+535 €
8+1 502 €+1 140 €+362 €
9+1 502 €+1 231 €+271 €
10+1 502 €+1 324 €+178 €
11+1 502 €+1 420 €+82 €
12+1 502 €+1 519 €-17 €
13+1 502 €+1 620 €-118 €
14+1 502 €+1 724 €-222 €
15+1 502 €+1 831 €-329 €
16+1 502 €+1 941 €-439 €
17+1 502 €+2 053 €-551 €
18+1 502 €+2 169 €-667 €
19+1 502 €+2 288 €-786 €
20+1 502 €+2 410 €-908 €
21+1 502 €+2 535 €-1 033 €
22+1 502 €+2 664 €-1 162 €
23+1 502 €+2 796 €-1 294 €
24+1 502 €+2 932 €-1 430 €
25+1 502 €+3 072 €-1 570 €
Total+37 550 €+31 217 €+6 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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