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Achat : Maison Savigny-sur-Braye (41360)

Bien expiré
VilleSavigny-sur-Braye (41)
Surface62m²
Coût Total116 334€
Loyer Annuel4 371€
Rentabilité3.76%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 180 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 938,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 330 m² de terrain

Savigny Sur Braye, Maison de bourg - Maison De Bourg : Entrée ? couloir, salle de séjour, cuisine avec chaudière, deux chambres, salle d'eau avec wc, cellier, petite véranda. Chauffage central gaz de ville. Atelier ? cabanon Cour et jardin - Classe énergie : D - Classe climat : D - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1180 à 1630 € (base 2021) - Prix Hon. Négo Inclus : 58 180 € dont 5,78% Hon. Négo Ttc charge acq. Prix Hors Hon. Négo :55 000 € - Réf : 101/1966

Ville : Savigny-sur-Braye
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41360
Coordonnées : 47.879440, 0.809170
Total : 116 334€
Prix d'acquisition : 58 180€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 111 680€
Frais de notaire : 4 654€
Coût estimé : 4 654€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 7.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 364€/mois
Loyer annuel estimé : 4371€/an
Fourchette totale : 284€ - 468€/mois
Fourchette annuelle : 3404€ - 5612€/an
Rentabilité brute :3.76%
Fourchette de rentabilité :2.93% - 4.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 334€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 404,18€
Coût de l'assurance :10 179,22€
Taxe foncière : 437,08€/an
Soit par mois : 36,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz existante
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Installation d'une VMC simple flux si non existante
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(863 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 000€
    Chaudière à gaz : 1 chaudière × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre : 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:16 000€
    Cuisine complète : 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète : 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres : 20 m² × 600€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation salon : 15 m² × 800€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Ventilation - Mise aux normes:2 500€
    VMC simple flux : 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre : 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Ventilation - Mise aux normes
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 371 €/an
Calcul : 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 334 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 180 €
Revenus locatifs : +4 371 €
Charges déductibles : -58 180 €
Résultat foncier Année 1 : -53 809 €(Déficit de 53 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 680 €/an
Revenus locatifs : +4 371 €
Charges déductibles : -4 680 €
Résultat foncier Années 2+ : -309 €/an(Déficit de 309 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32409.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 180 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 817 €(65% de 58 180 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 375 €/an
Calcul : 37 817 € × 3,636% = 1 375 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 371 €58 184 €3 839 €-53 813 €21 400 €32 413 €32 413 €
24 458 €4 581 €3 737 €-123 €123 €-32 413 €
34 547 €4 475 €3 630 €73 €--32 340 €
44 638 €4 365 €3 521 €274 €--32 067 €
54 731 €4 251 €3 407 €480 €--31 587 €
64 826 €4 134 €3 290 €692 €--30 895 €
74 922 €4 012 €3 168 €910 €--29 985 €
85 021 €3 887 €3 043 €1 134 €--28 851 €
95 121 €3 757 €2 913 €1 364 €--27 487 €
105 224 €3 623 €2 779 €1 601 €--25 886 €
115 328 €3 484 €2 640 €1 844 €--24 042 €
125 435 €3 341 €2 496 €2 094 €---
135 543 €3 192 €2 348 €2 351 €---
145 654 €3 039 €2 195 €2 615 €---
155 767 €2 880 €2 036 €2 887 €---
165 883 €2 717 €1 872 €3 166 €---
176 000 €2 547 €1 703 €3 453 €---
186 120 €2 372 €1 528 €3 748 €---
196 243 €2 191 €1 346 €4 052 €---
206 367 €2 003 €1 159 €4 364 €---
216 495 €1 810 €965 €4 685 €---
226 625 €1 609 €765 €5 015 €---
236 757 €1 402 €558 €5 355 €---
246 892 €1 188 €344 €5 704 €---
257 030 €967 €123 €6 063 €---
TOTAL139 999 €130 010 €55 404 €9 988 €21 523 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 457 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+918 €-6 420 €+7 338 €
2+918 €-37 €+955 €
3+918 €0 €+918 €
4+918 €0 €+918 €
5+918 €0 €+918 €
6+918 €0 €+918 €
7+918 €0 €+918 €
8+918 €0 €+918 €
9+918 €0 €+918 €
10+918 €0 €+918 €
11+918 €0 €+918 €
12+918 €+628 €+290 €
13+918 €+705 €+213 €
14+918 €+785 €+133 €
15+918 €+866 €+52 €
16+918 €+950 €-32 €
17+918 €+1 036 €-118 €
18+918 €+1 125 €-207 €
19+918 €+1 216 €-298 €
20+918 €+1 309 €-391 €
21+918 €+1 406 €-488 €
22+918 €+1 505 €-587 €
23+918 €+1 606 €-688 €
24+918 €+1 711 €-793 €
25+918 €+1 819 €-901 €
Total+22 950 €+10 209 €+12 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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