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Achat : Appartement Hyères (83400)

Bien expiré
VilleHyères (83)
Surface83m²
Coût Total206 700€
Loyer Annuel14 144€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 987,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking

Hyères Ouest, dans petite copropriété avec ascenseur, appartement 4P 83 m² avec terrasse Sud + loggia arrière aménagée en buanderie, 3 chambres spacieuses, cuisine séparée, nombreux rangements. Travaux à prévoir, cave, parking privatif sécurisé. Charges : 136EUR (chauffage avec répartiteurs, eau C + F, ascenseur inclus ). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 43.101850, 6.189670
Total : 206 700€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 193 500€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 14.20€/m²/mois
Fourchette : 11.03€ - 18.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14144€/an
Fourchette totale : 916€ - 1517€/mois
Fourchette annuelle : 10990€ - 18203€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 869,79 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :487 193 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-322 193€ (-66.1%)
Marge achat-revente :280 493€ (57.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 064,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 125,17€
Coût de l'assurance :15 502,50€
Taxe foncière : 1 414,38€/an
Soit par mois : 117,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 136,00€/mois
Soit par an : 1 632,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine moderne avec nettoyage et retouche du carrelage usé.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. Pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (prix moyen pour une cuisine moderne, nettoyage et retouche carrelage usé inclus). Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité inclus). Main d'œuvre: 2000€.
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde 3 chambres (30 m²): 6000€ (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures). Main d'œuvre: 1500€.
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon (25 m²): 1500€ (peinture murs et entretien parquet). Main d'œuvre: 500€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hyères. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires car le DPE est D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 144 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 632 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 900 €
Revenus locatifs : +14 144 €
Charges déductibles : -38 900 €
Résultat foncier Année 1 : -24 756 €(Déficit de 24 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 400 €/an
Revenus locatifs : +14 144 €
Charges déductibles : -10 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3355.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 144 €38 906 €6 740 €-24 762 €21 400 €3 362 €3 362 €
214 427 €10 225 €6 558 €4 202 €---
314 715 €10 037 €6 371 €4 678 €---
415 010 €9 844 €6 177 €5 166 €---
515 310 €9 643 €5 977 €5 666 €---
615 616 €9 437 €5 770 €6 179 €---
715 928 €9 223 €5 556 €6 706 €---
816 247 €9 002 €5 335 €7 245 €---
916 572 €8 773 €5 107 €7 799 €---
1016 903 €8 537 €4 871 €8 366 €---
1117 241 €8 293 €4 627 €8 948 €---
1217 586 €8 041 €4 375 €9 545 €---
1317 938 €7 780 €4 114 €10 157 €---
1418 297 €7 511 €3 845 €10 785 €---
1518 662 €7 233 €3 566 €11 430 €---
1619 036 €6 945 €3 279 €12 091 €---
1719 416 €6 648 €2 981 €12 769 €---
1819 805 €6 340 €2 674 €13 464 €---
1920 201 €6 023 €2 356 €14 178 €---
2020 605 €5 695 €2 028 €14 910 €---
2121 017 €5 355 €1 689 €15 662 €---
2221 437 €5 005 €1 338 €16 433 €---
2321 866 €4 642 €976 €17 224 €---
2422 303 €4 268 €601 €18 035 €---
2522 749 €3 881 €214 €18 869 €---
TOTAL453 031 €217 287 €97 125 €235 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €-6 420 €+9 390 €
2+2 970 €+252 €+2 718 €
3+2 970 €+1 403 €+1 567 €
4+2 970 €+1 550 €+1 420 €
5+2 970 €+1 700 €+1 270 €
6+2 970 €+1 854 €+1 116 €
7+2 970 €+2 012 €+958 €
8+2 970 €+2 174 €+796 €
9+2 970 €+2 340 €+630 €
10+2 970 €+2 510 €+460 €
11+2 970 €+2 684 €+286 €
12+2 970 €+2 864 €+106 €
13+2 970 €+3 047 €-77 €
14+2 970 €+3 236 €-266 €
15+2 970 €+3 429 €-459 €
16+2 970 €+3 627 €-657 €
17+2 970 €+3 831 €-861 €
18+2 970 €+4 039 €-1 069 €
19+2 970 €+4 253 €-1 283 €
20+2 970 €+4 473 €-1 503 €
21+2 970 €+4 698 €-1 728 €
22+2 970 €+4 930 €-1 960 €
23+2 970 €+5 167 €-2 197 €
24+2 970 €+5 411 €-2 441 €
25+2 970 €+5 661 €-2 691 €
Total+74 250 €+70 723 €+3 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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