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Vends t4 - 82 m² - Bastia 20600

VilleBastia (2B)
Surface82m²
Coût Total194 060€
Loyer Annuel11 627€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 792,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden, Parking

Appartement T4 - Dernier étage - Bastia - Vue mer

A vendre à Bastia (Montesoro), dans une résidence calme et sécurisée avec barrière d’accès, bel appartement T4 traversant situé au dernier étage avec vue sur la mer.

Lumineux et bien agencé, il offre un fort potentiel après quelques travaux de…

Ville : Bastia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20600
Coordonnées : 42.679110, 9.412212
Total : 194 060€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 182 300€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.82€/m²/mois
Fourchette : 9.58€ - 14.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11627€/an
Fourchette totale : 786€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 9431€ - 14333€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 082,8 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 789 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-105 789€ (-41.8%)
Marge achat-revente :58 729€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 999,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 185,82€
Coût de l'assurance :14 554,50€
Taxe foncière : 1 162,68€/an
Soit par mois : 96,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 968,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (Bastia). Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 1.2 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 627 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 060 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 666 €
Revenus locatifs : +11 627 €
Charges déductibles : -43 666 €
Résultat foncier Année 1 : -32 039 €(Déficit de 32 039 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 639 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 366 €/an
Revenus locatifs : +11 627 €
Charges déductibles : -8 366 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10639.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 627 €43 672 €6 328 €-32 046 €21 400 €10 646 €10 646 €
211 859 €8 202 €6 157 €3 657 €--6 989 €
312 096 €8 026 €5 981 €4 070 €--2 918 €
412 338 €7 844 €5 799 €4 494 €---
512 585 €7 656 €5 611 €4 929 €---
612 837 €7 462 €5 417 €5 375 €---
713 094 €7 261 €5 216 €5 832 €---
813 355 €7 054 €5 009 €6 302 €---
913 623 €6 839 €4 794 €6 783 €---
1013 895 €6 618 €4 573 €7 277 €---
1114 173 €6 389 €4 344 €7 784 €---
1214 456 €6 152 €4 107 €8 305 €---
1314 746 €5 907 €3 862 €8 838 €---
1415 040 €5 654 €3 609 €9 386 €---
1515 341 €5 393 €3 348 €9 948 €---
1615 648 €5 123 €3 078 €10 525 €---
1715 961 €4 844 €2 799 €11 117 €---
1816 280 €4 555 €2 510 €11 725 €---
1916 606 €4 257 €2 212 €12 349 €---
2016 938 €3 949 €1 904 €12 989 €---
2117 277 €3 630 €1 586 €13 646 €---
2217 622 €3 301 €1 256 €14 321 €---
2317 975 €2 961 €916 €15 014 €---
2418 334 €2 610 €565 €15 725 €---
2518 701 €2 246 €201 €16 455 €---
TOTAL372 409 €177 607 €91 186 €194 801 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442 €-6 420 €+8 862 €
2+2 442 €0 €+2 442 €
3+2 442 €0 €+2 442 €
4+2 442 €+473 €+1 969 €
5+2 442 €+1 479 €+963 €
6+2 442 €+1 612 €+830 €
7+2 442 €+1 750 €+692 €
8+2 442 €+1 891 €+551 €
9+2 442 €+2 035 €+407 €
10+2 442 €+2 183 €+259 €
11+2 442 €+2 335 €+107 €
12+2 442 €+2 491 €-49 €
13+2 442 €+2 652 €-210 €
14+2 442 €+2 816 €-374 €
15+2 442 €+2 984 €-542 €
16+2 442 €+3 158 €-716 €
17+2 442 €+3 335 €-893 €
18+2 442 €+3 518 €-1 076 €
19+2 442 €+3 705 €-1 263 €
20+2 442 €+3 897 €-1 455 €
21+2 442 €+4 094 €-1 652 €
22+2 442 €+4 296 €-1 854 €
23+2 442 €+4 504 €-2 062 €
24+2 442 €+4 717 €-2 275 €
25+2 442 €+4 936 €-2 494 €
Total+61 050 €+58 440 €+2 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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