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VENTE MAISON SECTEUR MERINCHAL

Bien expiré
VilleMérinchal (23)
Surface161m²
Coût Total112 260€
Loyer Annuel11 996€
Rentabilité10.69%
Cashflow/mois+322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 590,06 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Fioul / Mazout Individuel, Mandat exclusif, Jardin

MARCON IMMOBILIER - Réf 89409 - CREUSE EN LIMOUSIN - SECTEUR MERINCHAL.

L'agence Marcon Immobilier vous propose ce joli pavillon sur sous-sol proche du bourg de Mérinchal avec commerces, comprenant en rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salon donnant sur un balcon, deux chambres, salle de bain-wc (baignoire et douche).

Au premier étage : palier, 3 chambres, salle d'eau, wc.

Au sous-sol : entrée, deux pièces, buanderie, wc, garage, cave.

Chauffage central au fuel et bois.

Puits.

Garage.

Le tout sur un terrain attenant de 955 m².

Prix : 95 000 € (honoraires d'agence inclus charge acquéreur). (Prix : 86 500 € hors honoraires).

Réseau de 3 agences en Creuse : Aubusson, Guéret et La Souterraine. 05-55-66-20-37 - https://www.marcon-immobilier.com/fr/mentions-legales

Ville : Mérinchal
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23420
Coordonnées : 45.916606, 2.488730
Total : 112 260€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 9 660€
Valeur du bien : 104 660€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 11996€/an
Fourchette totale : 750€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 8996€ - 15997€/an
Rentabilité brute :10.69%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 14.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :485,72 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 200 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+16 800€ (+21.5%)
Marge achat-revente :-34 060€ (-43.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 578,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 749,26€
Coût de l'assurance :8 419,50€
Taxe foncière : 1 199,64€/an
Soit par mois : 99,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 660 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 660€
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 60€/m² = 9660€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 660€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 660€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 996 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 853 €
Revenus locatifs : +11 996 €
Charges déductibles : -14 853 €
Résultat foncier Année 1 : -2 857 €(Déficit de 2 857 €)
Imputable sur revenu global : 2 857 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 193 €/an
Revenus locatifs : +11 996 €
Charges déductibles : -5 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 803 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 996 €14 857 €3 660 €-2 860 €2 860 €--
212 236 €5 098 €3 562 €7 138 €---
312 481 €4 996 €3 460 €7 485 €---
412 731 €4 891 €3 355 €7 839 €---
512 985 €4 783 €3 246 €8 203 €---
613 245 €4 670 €3 134 €8 575 €---
713 510 €4 554 €3 018 €8 956 €---
813 780 €4 434 €2 898 €9 346 €---
914 056 €4 310 €2 774 €9 746 €---
1014 337 €4 182 €2 645 €10 155 €---
1114 624 €4 049 €2 513 €10 574 €---
1214 916 €3 912 €2 376 €11 004 €---
1315 214 €3 771 €2 234 €11 444 €---
1415 519 €3 624 €2 088 €11 894 €---
1515 829 €3 473 €1 937 €12 356 €---
1616 146 €3 317 €1 781 €12 829 €---
1716 468 €3 156 €1 619 €13 313 €---
1816 798 €2 989 €1 452 €13 809 €---
1917 134 €2 816 €1 280 €14 318 €---
2017 476 €2 638 €1 101 €14 839 €---
2117 826 €2 454 €917 €15 372 €---
2218 182 €2 263 €727 €15 919 €---
2318 546 €2 066 €530 €16 480 €---
2418 917 €1 863 €327 €17 054 €---
2519 295 €1 653 €116 €17 643 €---
TOTAL384 247 €100 820 €52 749 €283 428 €2 860 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 858 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 519 €-858 €+3 377 €
2+2 519 €+2 141 €+378 €
3+2 519 €+2 245 €+274 €
4+2 519 €+2 352 €+167 €
5+2 519 €+2 461 €+58 €
6+2 519 €+2 572 €-53 €
7+2 519 €+2 687 €-168 €
8+2 519 €+2 804 €-285 €
9+2 519 €+2 924 €-405 €
10+2 519 €+3 047 €-528 €
11+2 519 €+3 172 €-653 €
12+2 519 €+3 301 €-782 €
13+2 519 €+3 433 €-914 €
14+2 519 €+3 568 €-1 049 €
15+2 519 €+3 707 €-1 188 €
16+2 519 €+3 849 €-1 330 €
17+2 519 €+3 994 €-1 475 €
18+2 519 €+4 143 €-1 624 €
19+2 519 €+4 295 €-1 776 €
20+2 519 €+4 452 €-1 933 €
21+2 519 €+4 612 €-2 093 €
22+2 519 €+4 776 €-2 257 €
23+2 519 €+4 944 €-2 425 €
24+2 519 €+5 116 €-2 597 €
25+2 519 €+5 293 €-2 774 €
Total+62 975 €+85 028 €+-22 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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