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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTaller (40)
Surface228m²
Coût Total275 040€
Loyer Annuel26 053€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+530€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 242 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 1 061,4 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 27 m²), 5 chambres, Jardin

Laissez-vous séduire par le charme de l'ancien avec ce bien rare à fort potentiel, situé au coeur de la commune de Taller, dans un environnement calme et verdoyant.

Caractéristiques principales :

Superficie habitable généreuse, répartie sur plusieurs niveaux

5 chambres spacieuses, idéales pour accueillir une grande famille ou créer des chambres d'hôtes

Beau terrain de plus de 2000 m², arboré, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement extérieur (jardin, piscine, potager?)

Maison de maître de caractère, avec de beaux volumes, à rénover selon vos goûts

Accès rapide aux axes routiers majeurs

Travaux à prévoir, parfait pour les amateurs de rénovation souhaitant redonner vie à une demeure de charme et de caractère.

Ville : Taller
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40260
Coordonnées : 43.893331, -1.089832
Total : 275 040€
Prix d'acquisition : 242 000€
Travaux : 13 680€
Valeur du bien : 255 680€
Frais de notaire : 19 360€
Coût estimé : 19 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2171€/mois
Loyer annuel estimé : 26053€/an
Fourchette totale : 1643€ - 2870€/mois
Fourchette annuelle : 19711€ - 34437€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 12.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 272,91 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :518 223 €
Prix d'achat :242 000 €
Décote à l'achat :-276 223€ (-53.3%)
Marge achat-revente :243 183€ (46.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 354,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :68,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 423,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 426,48€
Coût de l'assurance :20 628,00€
Taxe foncière : 2 605,34€/an
Soit par mois : 217,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 171,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 640,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :530,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur 228 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 680 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 680€
    Isolation des combles: 228 m² × 60€/m² = 13680€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 053 €/an
Calcul : 2 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 040 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 206 €
Revenus locatifs : +26 053 €
Charges déductibles : -26 206 €
Résultat foncier Année 1 : -153 €(Déficit de 153 €)
Imputable sur revenu global : 153 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 526 €/an
Revenus locatifs : +26 053 €
Charges déductibles : -12 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 527 €/an
Prix d'achat du bien : 242 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 300 €(65% de 242 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 720 €/an
Calcul : 157 300 € × 3,636% = 5 720 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 053 €26 215 €9 105 €-162 €162 €--
226 574 €12 292 €8 861 €14 283 €---
327 106 €12 040 €8 610 €15 066 €---
427 648 €11 780 €8 349 €15 868 €---
528 201 €11 511 €8 080 €16 690 €---
628 765 €11 233 €7 802 €17 532 €---
729 340 €10 945 €7 514 €18 395 €---
829 927 €10 647 €7 217 €19 280 €---
930 526 €10 340 €6 909 €20 186 €---
1031 136 €10 022 €6 591 €21 114 €---
1131 759 €9 693 €6 262 €22 066 €---
1232 394 €9 353 €5 922 €23 041 €---
1333 042 €9 001 €5 571 €24 041 €---
1433 703 €8 638 €5 207 €25 065 €---
1534 377 €8 262 €4 831 €26 115 €---
1635 064 €7 873 €4 442 €27 192 €---
1735 766 €7 471 €4 040 €28 295 €---
1836 481 €7 055 €3 625 €29 426 €---
1937 211 €6 625 €3 195 €30 585 €---
2037 955 €6 181 €2 751 €31 774 €---
2138 714 €5 722 €2 291 €32 992 €---
2239 488 €5 246 €1 816 €34 242 €---
2340 278 €4 755 €1 325 €35 523 €---
2441 084 €4 247 €817 €36 837 €---
2541 905 €3 722 €291 €38 184 €---
TOTAL834 498 €230 868 €131 426 €603 630 €162 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 49 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 603 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 471 €-49 €+5 520 €
2+5 471 €+4 285 €+1 186 €
3+5 471 €+4 520 €+951 €
4+5 471 €+4 760 €+711 €
5+5 471 €+5 007 €+464 €
6+5 471 €+5 260 €+211 €
7+5 471 €+5 519 €-48 €
8+5 471 €+5 784 €-313 €
9+5 471 €+6 056 €-585 €
10+5 471 €+6 334 €-863 €
11+5 471 €+6 620 €-1 149 €
12+5 471 €+6 912 €-1 441 €
13+5 471 €+7 212 €-1 741 €
14+5 471 €+7 520 €-2 049 €
15+5 471 €+7 835 €-2 364 €
16+5 471 €+8 157 €-2 686 €
17+5 471 €+8 488 €-3 017 €
18+5 471 €+8 828 €-3 357 €
19+5 471 €+9 176 €-3 705 €
20+5 471 €+9 532 €-4 061 €
21+5 471 €+9 898 €-4 427 €
22+5 471 €+10 273 €-4 802 €
23+5 471 €+10 657 €-5 186 €
24+5 471 €+11 051 €-5 580 €
25+5 471 €+11 455 €-5 984 €
Total+136 775 €+181 089 €+-44 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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