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Appartement 4 pièces 75 m²

VilleSaint-Paterne-Racan (37)
Surface75m²
Coût Total63 380€
Loyer Annuel6 204€
Rentabilité9.79%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 746,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

St Paterne Racan - appartement T4

Val Touraine Habitat vous propose un appartement T4 de 75.74m² au 2° étage sans ascenseur à St Paterne Racan

Composition : séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bain, wc, cellier. Travaux à prévoir

Classe énergétique : D – consommation : 209 kWh/m²/an Classe climatique : D - émission GES : 42 CO2/m²/an Estimation des dépenses annuelles d'énergie : entre 1470€ & 2030€ (index 2023)

Bien soumis au régime de la copropriété (5 lots principaux). Estimation charges annuelles : 1 400 € Existence d'une procédure judiciaire : non

Visite sur rendez-vous du lundi au vendredi au O2 47 87 14 96 La visite est requise avant tout dépôt d'offre

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées] Au plus tard le 31/08/2026 Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du CCH

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 01310009_ce Date de réalisation du diagnostic : 08/08/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 470 € et 2 030 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Paterne-Racan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37370
Coordonnées : 47.603530, 0.485025
Total : 63 380€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 2 900€
Valeur du bien : 58 900€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6204€/an
Fourchette totale : 408€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4892€ - 7866€/an
Rentabilité brute :9.79%
Fourchette de rentabilité :7.72% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :983,61 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :73 771 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-17 771€ (-24.1%)
Marge achat-revente :10 391€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :318,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 343,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 114,76€
Coût de l'assurance :7 605,60€
Taxe foncière : 620,36€/an
Soit par mois : 51,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 516,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 512,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 34 m² (environ)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 900 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs et plafond de la cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 700€
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 34 m² × 50€/m² = 1700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs et plafond de la salle de bain: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs et plafond du salon: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paterne-Racan. Les prix de peinture sont estimés entre 20 et 50 €/m², avec une moyenne de 50 €/m² pour le rafraîchissement. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 204 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 434 €
Revenus locatifs : +6 204 €
Charges déductibles : -7 434 €
Résultat foncier Année 1 : -1 230 €(Déficit de 1 230 €)
Imputable sur revenu global : 1 230 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 534 €/an
Revenus locatifs : +6 204 €
Charges déductibles : -4 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 670 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 204 €7 436 €2 211 €-1 232 €1 232 €--
26 328 €4 478 €2 154 €1 849 €---
36 454 €4 419 €2 094 €2 036 €---
46 583 €4 357 €2 032 €2 227 €---
56 715 €4 293 €1 968 €2 422 €---
66 849 €4 226 €1 901 €2 623 €---
76 986 €4 157 €1 833 €2 829 €---
87 126 €4 086 €1 761 €3 040 €---
97 269 €4 012 €1 688 €3 256 €---
107 414 €3 936 €1 611 €3 478 €---
117 562 €3 856 €1 532 €3 706 €---
127 713 €3 774 €1 450 €3 939 €---
137 868 €3 689 €1 365 €4 178 €---
148 025 €3 601 €1 277 €4 424 €---
158 186 €3 510 €1 185 €4 676 €---
168 349 €3 415 €1 091 €4 934 €---
178 516 €3 318 €993 €5 199 €---
188 687 €3 216 €892 €5 470 €---
198 860 €3 111 €786 €5 749 €---
209 038 €3 002 €678 €6 035 €---
219 218 €2 889 €565 €6 329 €---
229 403 €2 773 €448 €6 630 €---
239 591 €2 652 €327 €6 939 €---
249 782 €2 526 €202 €7 256 €---
259 978 €2 397 €72 €7 582 €---
TOTAL198 704 €93 129 €32 115 €105 574 €1 232 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 370 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-370 €+1 673 €
2+1 303 €+555 €+748 €
3+1 303 €+611 €+692 €
4+1 303 €+668 €+635 €
5+1 303 €+727 €+576 €
6+1 303 €+787 €+516 €
7+1 303 €+849 €+454 €
8+1 303 €+912 €+391 €
9+1 303 €+977 €+326 €
10+1 303 €+1 043 €+260 €
11+1 303 €+1 112 €+191 €
12+1 303 €+1 182 €+121 €
13+1 303 €+1 254 €+49 €
14+1 303 €+1 327 €-24 €
15+1 303 €+1 403 €-100 €
16+1 303 €+1 480 €-177 €
17+1 303 €+1 560 €-257 €
18+1 303 €+1 641 €-338 €
19+1 303 €+1 725 €-422 €
20+1 303 €+1 811 €-508 €
21+1 303 €+1 899 €-596 €
22+1 303 €+1 989 €-686 €
23+1 303 €+2 082 €-779 €
24+1 303 €+2 177 €-874 €
25+1 303 €+2 274 €-971 €
Total+32 575 €+31 672 €+903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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