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Appartement type 3 rez-de-chaussée résidence sécurisée

VilleArles (13)
Surface78.73m²
Coût Total124 920€
Loyer Annuel10 744€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 78.73 m²
Prix au m² : 1 257,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central, Mandat exclusif

Dans la résidence sécurisée les Cigales, appartement de type 3 bis en rez-de-chaussée, d'une surface carrez de 78,73m². Il se compose d'un séjour/salle à manger avec balcon, cuisine avec loggia, deux chambres, salle de douche et toilettes. Nombreux rangements, double vitrage. L'appartement est vendu avec une cave idéale pour stocker un deux-roues, et une place de parking. Le prix inclut les honoraires à la charge du vendeur. Les risques auxquels ce bien est exposé sont consultables sur le site géorisques. - https://arles.immo/fr/mentions-legales/honoraires

Ville : Arles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13200
Coordonnées : 43.672214, 4.645809
Total : 124 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.73m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10744€/an
Fourchette totale : 716€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8596€ - 13428€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 210,53 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 765 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-153 765€ (-60.8%)
Marge achat-revente :127 845€ (50.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 693,69€
Coût de l'assurance :10 930,50€
Taxe foncière : 1 074,39€/an
Soit par mois : 89,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 895,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs avec traces d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12 m² × 700€/m² = 8400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 744 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 829 €
Revenus locatifs : +10 744 €
Charges déductibles : -23 829 €
Résultat foncier Année 1 : -13 085 €(Déficit de 13 085 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 829 €/an
Revenus locatifs : +10 744 €
Charges déductibles : -5 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2385.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 744 €23 833 €4 321 €-13 089 €10 700 €2 389 €2 389 €
210 959 €5 720 €4 208 €5 239 €---
311 178 €5 603 €4 091 €5 575 €---
411 402 €5 481 €3 970 €5 920 €---
511 630 €5 355 €3 844 €6 274 €---
611 862 €5 225 €3 714 €6 637 €---
712 099 €5 090 €3 579 €7 009 €---
812 341 €4 951 €3 439 €7 391 €---
912 588 €4 806 €3 295 €7 782 €---
1012 840 €4 657 €3 145 €8 183 €---
1113 097 €4 501 €2 990 €8 595 €---
1213 359 €4 341 €2 829 €9 018 €---
1313 626 €4 175 €2 663 €9 451 €---
1413 898 €4 002 €2 491 €9 896 €---
1514 176 €3 824 €2 312 €10 352 €---
1614 460 €3 639 €2 128 €10 821 €---
1714 749 €3 448 €1 937 €11 301 €---
1815 044 €3 250 €1 739 €11 794 €---
1915 345 €3 045 €1 533 €12 300 €---
2015 652 €2 833 €1 321 €12 819 €---
2115 965 €2 613 €1 101 €13 352 €---
2216 284 €2 385 €873 €13 899 €---
2316 610 €2 149 €638 €14 461 €---
2416 942 €1 905 €393 €15 037 €---
2517 281 €1 652 €140 €15 629 €---
TOTAL344 131 €118 484 €62 694 €225 647 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 256 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 256 €-3 210 €+5 466 €
2+2 256 €+855 €+1 401 €
3+2 256 €+1 673 €+583 €
4+2 256 €+1 776 €+480 €
5+2 256 €+1 882 €+374 €
6+2 256 €+1 991 €+265 €
7+2 256 €+2 103 €+153 €
8+2 256 €+2 217 €+39 €
9+2 256 €+2 335 €-79 €
10+2 256 €+2 455 €-199 €
11+2 256 €+2 579 €-323 €
12+2 256 €+2 705 €-449 €
13+2 256 €+2 835 €-579 €
14+2 256 €+2 969 €-713 €
15+2 256 €+3 106 €-850 €
16+2 256 €+3 246 €-990 €
17+2 256 €+3 390 €-1 134 €
18+2 256 €+3 538 €-1 282 €
19+2 256 €+3 690 €-1 434 €
20+2 256 €+3 846 €-1 590 €
21+2 256 €+4 006 €-1 750 €
22+2 256 €+4 170 €-1 914 €
23+2 256 €+4 338 €-2 082 €
24+2 256 €+4 511 €-2 255 €
25+2 256 €+4 689 €-2 433 €
Total+56 400 €+67 694 €+-11 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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