Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville de charme

Bien expiré
VilleBastide-de-Sérou (09)
Surface187m²
Coût Total235 080€
Loyer Annuel16 040€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 855,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Fioul / Mazout Individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée

Maison de caractère avec jardin Au centre de la petite ville de Labastide de Sérou, entre st Girons et Foix par la d117, se trouve cette belle maison confortable toute équipée et meublée. Chauffage central, balcon au sud avec vue sur la campagne, des parquets, portes, plafonds et murs anciens, des authentiques carreaux ciment, un régal du temps passé. En parfait état, idéal résidence secondaire ou 1e achat, refuge en zone rurale au frais en paix, vendu équipée et meublé, posez vos valises. Mitoyen des deux côtés, Jardin intime (200m²), commerces et services à pied, éco-golf de l’Ariège (une référence !) Foix et st Girons moins de 25 minutes. Une buanderie, une cave, une énorme grenier aménageable, complètent cette habitation très agréable, prêt a poser vos valises sans travaux aucune a envisager. L'assainissement est aux normes (tout à l’égout), la maison est éligible au box, la fibre est connectée, le réseau 5G passe très bien. Exposition plein sud, pas de passage de voitures (dans une rue piétonne), disponible immédiatement. Pour tout renseignements contactez votre interlocuteur privilégié Piet ZUURBIER AGENT COMMERCIAL DE OCCITANIE PROPERTIES - https://www.midipyreneesproprietes.com/

Ville : Bastide-de-Sérou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09240
Coordonnées : 43.004418, 1.429148
Total : 235 080€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 62 280€
Valeur du bien : 222 280€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16040€/an
Fourchette totale : 997€ - 1792€/mois
Fourchette annuelle : 11966€ - 21499€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :997,59 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :186 549 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-26 549€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-48 531€ (-26.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 584,86€
Coût de l'assurance :20 569,50€
Taxe foncière : 1 603,97€/an
Soit par mois : 133,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 280 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 480€
    Isolation combles: 187 m² × 40€/m² = 7480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 35€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bastide-de-Sérou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 040 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 080 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 621 €
Revenus locatifs : +16 040 €
Charges déductibles : -72 621 €
Résultat foncier Année 1 : -56 582 €(Déficit de 56 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 341 €/an
Revenus locatifs : +16 040 €
Charges déductibles : -10 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35181.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 040 €72 629 €7 922 €-56 589 €21 400 €35 189 €35 189 €
216 360 €10 139 €7 712 €6 222 €--28 967 €
316 688 €9 921 €7 495 €6 766 €--22 201 €
417 021 €9 696 €7 270 €7 325 €--14 876 €
517 362 €9 464 €7 037 €7 898 €--6 978 €
617 709 €9 223 €6 796 €8 486 €---
718 063 €8 974 €6 547 €9 089 €---
818 425 €8 716 €6 290 €9 708 €---
918 793 €8 450 €6 023 €10 343 €---
1019 169 €8 174 €5 747 €10 995 €---
1119 552 €7 889 €5 462 €11 664 €---
1219 943 €7 593 €5 167 €12 350 €---
1320 342 €7 288 €4 861 €13 054 €---
1420 749 €6 972 €4 545 €13 777 €---
1521 164 €6 645 €4 218 €14 519 €---
1621 587 €6 306 €3 879 €15 281 €---
1722 019 €5 956 €3 529 €16 063 €---
1822 459 €5 594 €3 167 €16 865 €---
1922 909 €5 219 €2 792 €17 689 €---
2023 367 €4 831 €2 405 €18 535 €---
2123 834 €4 430 €2 004 €19 404 €---
2224 311 €4 015 €1 588 €20 296 €---
2324 797 €3 586 €1 159 €21 211 €---
2425 293 €3 141 €715 €22 152 €---
2525 799 €2 682 €255 €23 117 €---
TOTAL513 755 €237 534 €114 585 €276 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 368 €-6 420 €+9 788 €
2+3 368 €0 €+3 368 €
3+3 368 €0 €+3 368 €
4+3 368 €0 €+3 368 €
5+3 368 €0 €+3 368 €
6+3 368 €+452 €+2 916 €
7+3 368 €+2 727 €+641 €
8+3 368 €+2 912 €+456 €
9+3 368 €+3 103 €+265 €
10+3 368 €+3 298 €+70 €
11+3 368 €+3 499 €-131 €
12+3 368 €+3 705 €-337 €
13+3 368 €+3 916 €-548 €
14+3 368 €+4 133 €-765 €
15+3 368 €+4 356 €-988 €
16+3 368 €+4 584 €-1 216 €
17+3 368 €+4 819 €-1 451 €
18+3 368 €+5 060 €-1 692 €
19+3 368 €+5 307 €-1 939 €
20+3 368 €+5 561 €-2 193 €
21+3 368 €+5 821 €-2 453 €
22+3 368 €+6 089 €-2 721 €
23+3 368 €+6 363 €-2 995 €
24+3 368 €+6 645 €-3 277 €
25+3 368 €+6 935 €-3 567 €
Total+84 200 €+82 867 €+1 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →