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Maison de ville de charme

Bien expiré
VilleBastide-de-Sérou (09)
Surface187
Coût Total235 080
Loyer Annuel16 040
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 855,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur Fioul / Mazout Individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée

Maison de caractère avec jardin Au centre de la petite ville de Labastide de Sérou, entre st Girons et Foix par la d117, se trouve cette belle maison confortable toute équipée et meublée. Chauffage central, balcon au sud avec vue sur la campagne, des parquets, portes, plafonds et murs anciens, des authentiques carreaux ciment, un régal du temps passé. En parfait état, idéal résidence secondaire ou 1e achat, refuge en zone rurale au frais en paix, vendu équipée et meublé, posez vos valises. Mitoyen des deux côtés, Jardin intime (200m²), commerces et services à pied, éco-golf de l’Ariège (une référence !) Foix et st Girons moins de 25 minutes. Une buanderie, une cave, une énorme grenier aménageable, complètent cette habitation très agréable, prêt a poser vos valises sans travaux aucune a envisager. L'assainissement est aux normes (tout à l’égout), la maison est éligible au box, la fibre est connectée, le réseau 5G passe très bien. Exposition plein sud, pas de passage de voitures (dans une rue piétonne), disponible immédiatement. Pour tout renseignements contactez votre interlocuteur privilégié Piet ZUURBIER AGENT COMMERCIAL DE OCCITANIE PROPERTIES - https://www.midipyreneesproprietes.com/

Ville : Bastide-de-Sérou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09240
Coordonnées : 43.004418, 1.429148
Total : 235 080
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 62 280
Valeur du bien : 222 280
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16040€/an
Fourchette totale : 997€ - 1792€/mois
Fourchette annuelle : 11966€ - 21499€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :997,59 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :186 549
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-26 549 (-14.2%)
Marge achat-revente :-48 531€ (-26.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 234,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 584,86
Coût de l'assurance :20 569,50
Taxe foncière : 1 603,97€/an
Soit par mois : 133,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 367,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour des finitions
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 280(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 480
    Isolation combles: 187 m² × 40€/m² = 7480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 400
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 35€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bastide-de-Sérou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 040 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 080 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 621
Revenus locatifs : +16 040
Charges déductibles : -72 621
Résultat foncier Année 1 : -56 582(Déficit de 56 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 341 €/an
Revenus locatifs : +16 040
Charges déductibles : -10 341
Résultat foncier Années 2+ : 5 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35181.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 04072 6297 922-56 58921 400 €35 189 €35 189 €
216 36010 1397 7126 222--28 967 €
316 6889 9217 4956 766--22 201 €
417 0219 6967 2707 325--14 876 €
517 3629 4647 0377 898--6 978 €
617 7099 2236 7968 486---
718 0638 9746 5479 089---
818 4258 7166 2909 708---
918 7938 4506 02310 343---
1019 1698 1745 74710 995---
1119 5527 8895 46211 664---
1219 9437 5935 16712 350---
1320 3427 2884 86113 054---
1420 7496 9724 54513 777---
1521 1646 6454 21814 519---
1621 5876 3063 87915 281---
1722 0195 9563 52916 063---
1822 4595 5943 16716 865---
1922 9095 2192 79217 689---
2023 3674 8312 40518 535---
2123 8344 4302 00419 404---
2224 3114 0151 58820 296---
2324 7973 5861 15921 211---
2425 2933 14171522 152---
2525 7992 68225523 117---
TOTAL513 755237 534114 585276 22221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 222
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 368-6 420+9 788
2+3 3680+3 368
3+3 3680+3 368
4+3 3680+3 368
5+3 3680+3 368
6+3 368+452+2 916
7+3 368+2 727+641
8+3 368+2 912+456
9+3 368+3 103+265
10+3 368+3 298+70
11+3 368+3 499-131
12+3 368+3 705-337
13+3 368+3 916-548
14+3 368+4 133-765
15+3 368+4 356-988
16+3 368+4 584-1 216
17+3 368+4 819-1 451
18+3 368+5 060-1 692
19+3 368+5 307-1 939
20+3 368+5 561-2 193
21+3 368+5 821-2 453
22+3 368+6 089-2 721
23+3 368+6 363-2 995
24+3 368+6 645-3 277
25+3 368+6 935-3 567
Total+84 200+82 867+1 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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