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Appartement à vendre

VilleChamborigaud (30)
Surface87m²
Coût Total102 880€
Loyer Annuel8 096€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 678,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Balcon, Exposition sud

Proche Chamborigaud, au cœur d'un village en lisière du Luech. Appartement T3 d'environ 56m² avec Studio de 33m² (l'ensemble donnant sur balcon). Le bien dispose de 2 Séjours lumineux avec cuisine ouverte, 2 chambres spacieuses, 2 salles d'eau. Possibilité de créer un studio d'environ 33m² (Séjour/Cuisine/Chambre 26m² et SDE 6,5m²) Environnement sans nuisances, proche rivière et chemins de randonnées Ideal Investisseur Photos sur contact Contact Guillaume Vignes : Swixim International

Ville : Chamborigaud
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30530
Coordonnées : 44.303009, 3.972891
Total : 102 880€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 39 160€
Valeur du bien : 98 160€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8096€/an
Fourchette totale : 538€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 6460€ - 10145€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :616,67 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :53 650 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+5 350€ (+10.0%)
Marge achat-revente :-49 230€ (-91.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 531,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 851,56€
Coût de l'assurance :8 744,80€
Taxe foncière : 809,57€/an
Soit par mois : 67,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain (environ 6,5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et petites réparations
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 160 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (18 m²) × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6,5 m²) × 2000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chamborigaud (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 096 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 880 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 640 €
Revenus locatifs : +8 096 €
Charges déductibles : -43 640 €
Résultat foncier Année 1 : -35 544 €(Déficit de 35 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 480 €/an
Revenus locatifs : +8 096 €
Charges déductibles : -4 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14144.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 096 €43 643 €3 324 €-35 548 €21 400 €14 148 €14 148 €
28 258 €4 393 €3 234 €3 864 €--10 283 €
38 423 €4 301 €3 141 €4 122 €--6 161 €
48 591 €4 205 €3 045 €4 386 €--1 775 €
58 763 €4 106 €2 946 €4 657 €---
68 938 €4 003 €2 844 €4 935 €---
79 117 €3 898 €2 738 €5 219 €---
89 299 €3 788 €2 629 €5 511 €---
99 485 €3 676 €2 516 €5 810 €---
109 675 €3 559 €2 400 €6 116 €---
119 869 €3 438 €2 279 €6 430 €---
1210 066 €3 314 €2 155 €6 752 €---
1310 267 €3 185 €2 026 €7 082 €---
1410 473 €3 052 €1 893 €7 420 €---
1510 682 €2 915 €1 756 €7 767 €---
1610 896 €2 773 €1 614 €8 122 €---
1711 114 €2 627 €1 467 €8 487 €---
1811 336 €2 475 €1 316 €8 861 €---
1911 563 €2 319 €1 159 €9 244 €---
2011 794 €2 157 €998 €9 637 €---
2112 030 €1 990 €831 €10 040 €---
2212 270 €1 818 €658 €10 453 €---
2312 516 €1 639 €480 €10 876 €---
2412 766 €1 455 €296 €11 311 €---
2513 021 €1 265 €105 €11 757 €---
TOTAL259 308 €115 996 €47 852 €143 313 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 313 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 700 €-6 420 €+8 120 €
2+1 700 €0 €+1 700 €
3+1 700 €0 €+1 700 €
4+1 700 €0 €+1 700 €
5+1 700 €+865 €+835 €
6+1 700 €+1 480 €+220 €
7+1 700 €+1 566 €+134 €
8+1 700 €+1 653 €+47 €
9+1 700 €+1 743 €-43 €
10+1 700 €+1 835 €-135 €
11+1 700 €+1 929 €-229 €
12+1 700 €+2 026 €-326 €
13+1 700 €+2 125 €-425 €
14+1 700 €+2 226 €-526 €
15+1 700 €+2 330 €-630 €
16+1 700 €+2 437 €-737 €
17+1 700 €+2 546 €-846 €
18+1 700 €+2 658 €-958 €
19+1 700 €+2 773 €-1 073 €
20+1 700 €+2 891 €-1 191 €
21+1 700 €+3 012 €-1 312 €
22+1 700 €+3 136 €-1 436 €
23+1 700 €+3 263 €-1 563 €
24+1 700 €+3 393 €-1 693 €
25+1 700 €+3 527 €-1 827 €
Total+42 500 €+42 994 €+-494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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