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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleMalesherbes (45)
Surface96m²
Coût Total173 710€
Loyer Annuel11 716€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 239,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 96 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1948, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine équipée, Salle de séjour : 27 m², 1 Box, 3 Parkings, Terrain de 622 m², Travaux, Calme, Etat : à rénover

CORINNE B IMMOBILIER vous propose au centre de Malesherbes une maison de ville au calme avec garage d'une surface de 94m² habitable. Cette maison est composée au rez-de-chaussée d'un séjour spacieux avec un insert, une cuisine ouverte donnant sur le séjour, cellier, WC. À l'étage, un palier menant à deux grandes chambres lumineuses et une salle de bain comprenant une douche, une baignoire et un WC. Au 2ème étage, un palier desservant 2 pièces sous comble aménageable en bureau. Le tout chauffé par un chauffage mixte radiateurs électriques et un insert. Bénéficier à l'extérieur d'une terrasse et d'un garage d'environ 19m² avec un grenier. Le tout accessible par une cour commune. Copropriété de 18 lots ().

Ville : Malesherbes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.249310, 2.411270
Total : 173 710€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 45 190€
Valeur du bien : 164 190€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11716€/an
Fourchette totale : 751€ - 1268€/mois
Fourchette annuelle : 9017€ - 15222€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 909,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 838,13€
Coût de l'assurance :15 199,62€
Taxe foncière : 1 171,56€/an
Soit par mois : 97,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage mixte actuel (radiateurs électriques et insert).
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et éventuelle réparation des marques sur les murs.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 190 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 240€
    Isolation combles: 96 m² × 65€/m² = 6240€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (peinture, électricité, revêtement sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malesherbes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 716 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 710 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 766 €
Revenus locatifs : +11 716 €
Charges déductibles : -52 766 €
Résultat foncier Année 1 : -41 050 €(Déficit de 41 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 576 €/an
Revenus locatifs : +11 716 €
Charges déductibles : -7 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19650.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 716 €52 772 €5 802 €-41 056 €21 400 €19 656 €19 656 €
211 950 €7 427 €5 648 €4 523 €--15 133 €
312 189 €7 267 €5 488 €4 922 €--10 212 €
412 433 €7 102 €5 323 €5 331 €--4 881 €
512 681 €6 931 €5 152 €5 750 €---
612 935 €6 754 €4 975 €6 181 €---
713 194 €6 572 €4 792 €6 622 €---
813 458 €6 382 €4 603 €7 075 €---
913 727 €6 187 €4 407 €7 540 €---
1014 001 €5 984 €4 205 €8 017 €---
1114 281 €5 775 €3 996 €8 506 €---
1214 567 €5 559 €3 779 €9 008 €---
1314 858 €5 335 €3 555 €9 524 €---
1415 155 €5 103 €3 324 €10 052 €---
1515 459 €4 864 €3 084 €10 595 €---
1615 768 €4 616 €2 836 €11 152 €---
1716 083 €4 359 €2 580 €11 724 €---
1816 405 €4 094 €2 315 €12 310 €---
1916 733 €3 820 €2 041 €12 913 €---
2017 067 €3 537 €1 757 €13 531 €---
2117 409 €3 243 €1 464 €14 166 €---
2217 757 €2 940 €1 160 €14 817 €---
2318 112 €2 626 €846 €15 486 €---
2418 474 €2 301 €522 €16 173 €---
2518 844 €1 966 €186 €16 878 €---
TOTAL375 255 €173 517 €83 838 €201 738 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 460 €-6 420 €+8 880 €
2+2 460 €0 €+2 460 €
3+2 460 €0 €+2 460 €
4+2 460 €0 €+2 460 €
5+2 460 €+261 €+2 199 €
6+2 460 €+1 854 €+606 €
7+2 460 €+1 987 €+473 €
8+2 460 €+2 123 €+337 €
9+2 460 €+2 262 €+198 €
10+2 460 €+2 405 €+55 €
11+2 460 €+2 552 €-92 €
12+2 460 €+2 702 €-242 €
13+2 460 €+2 857 €-397 €
14+2 460 €+3 016 €-556 €
15+2 460 €+3 178 €-718 €
16+2 460 €+3 346 €-886 €
17+2 460 €+3 517 €-1 057 €
18+2 460 €+3 693 €-1 233 €
19+2 460 €+3 874 €-1 414 €
20+2 460 €+4 059 €-1 599 €
21+2 460 €+4 250 €-1 790 €
22+2 460 €+4 445 €-1 985 €
23+2 460 €+4 646 €-2 186 €
24+2 460 €+4 852 €-2 392 €
25+2 460 €+5 063 €-2 603 €
Total+61 500 €+60 522 €+978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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