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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleMalesherbes (45)
Surface96
Coût Total173 710
Loyer Annuel11 716
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 239,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 96 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1948, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine équipée, Salle de séjour : 27 m², 1 Box, 3 Parkings, Terrain de 622 m², Travaux, Calme, Etat : à rénover

CORINNE B IMMOBILIER vous propose au centre de Malesherbes une maison de ville au calme avec garage d'une surface de 94m² habitable. Cette maison est composée au rez-de-chaussée d'un séjour spacieux avec un insert, une cuisine ouverte donnant sur le séjour, cellier, WC. À l'étage, un palier menant à deux grandes chambres lumineuses et une salle de bain comprenant une douche, une baignoire et un WC. Au 2ème étage, un palier desservant 2 pièces sous comble aménageable en bureau. Le tout chauffé par un chauffage mixte radiateurs électriques et un insert. Bénéficier à l'extérieur d'une terrasse et d'un garage d'environ 19m² avec un grenier. Le tout accessible par une cour commune. Copropriété de 18 lots ().

Ville : Malesherbes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.249310, 2.411270
Total : 173 710
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 45 190
Valeur du bien : 164 190
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11716€/an
Fourchette totale : 751€ - 1268€/mois
Fourchette annuelle : 9017€ - 15222€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 909,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 838,13
Coût de l'assurance :15 199,62
Taxe foncière : 1 171,56€/an
Soit par mois : 97,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage mixte actuel (radiateurs électriques et insert).
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et éventuelle réparation des marques sur les murs.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 190(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 240
    Isolation combles: 96 m² × 65€/m² = 6240€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800
    Rénovation chambres: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (peinture, électricité, revêtement sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malesherbes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 716 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 710 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 190
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 766
Revenus locatifs : +11 716
Charges déductibles : -52 766
Résultat foncier Année 1 : -41 050(Déficit de 41 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 650
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 576 €/an
Revenus locatifs : +11 716
Charges déductibles : -7 576
Résultat foncier Années 2+ : 4 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19650.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 71652 7725 802-41 05621 400 €19 656 €19 656 €
211 9507 4275 6484 523--15 133 €
312 1897 2675 4884 922--10 212 €
412 4337 1025 3235 331--4 881 €
512 6816 9315 1525 750---
612 9356 7544 9756 181---
713 1946 5724 7926 622---
813 4586 3824 6037 075---
913 7276 1874 4077 540---
1014 0015 9844 2058 017---
1114 2815 7753 9968 506---
1214 5675 5593 7799 008---
1314 8585 3353 5559 524---
1415 1555 1033 32410 052---
1515 4594 8643 08410 595---
1615 7684 6162 83611 152---
1716 0834 3592 58011 724---
1816 4054 0942 31512 310---
1916 7333 8202 04112 913---
2017 0673 5371 75713 531---
2117 4093 2431 46414 166---
2217 7572 9401 16014 817---
2318 1122 62684615 486---
2418 4742 30152216 173---
2518 8441 96618616 878---
TOTAL375 255173 51783 838201 73821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 738
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 460-6 420+8 880
2+2 4600+2 460
3+2 4600+2 460
4+2 4600+2 460
5+2 460+261+2 199
6+2 460+1 854+606
7+2 460+1 987+473
8+2 460+2 123+337
9+2 460+2 262+198
10+2 460+2 405+55
11+2 460+2 552-92
12+2 460+2 702-242
13+2 460+2 857-397
14+2 460+3 016-556
15+2 460+3 178-718
16+2 460+3 346-886
17+2 460+3 517-1 057
18+2 460+3 693-1 233
19+2 460+3 874-1 414
20+2 460+4 059-1 599
21+2 460+4 250-1 790
22+2 460+4 445-1 985
23+2 460+4 646-2 186
24+2 460+4 852-2 392
25+2 460+5 063-2 603
Total+61 500+60 522+978
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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