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Maison de village 7 pièces 188 m²

Bien expiré
VilleValréas (84)
Surface188
Coût Total270 410
Loyer Annuel21 426
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 877,66 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison de village à Richerenches

À vendre - Grande maison de village à rénover Située au coeur du charmant village templier de Richerenches, réputé pour son authenticité et sa tranquillité, cette vaste maison de village offre un fort potentiel de rénovation. Édifiée sur la rue principale, elle bénéficie d'un emplacement idéal et propose une très belle surface exploitable de plus de 280 m² permettant d'envisager plusieurs aménagements : Création d'appartements, habitation familiale spacieuse, ou projet locatif. La bâtisse, dotée de caractère et de cachet nécessite une rénovation complète, mais saura séduire les amateurs de belles pierres et les investisseurs. Une opportunité rare dans un village recherché, alliant histoire et authenticité.

Cette maison est à vendre à l'agence Boschi Immobilier Valréas, 84600 - Enclave des papes.

Rez-de-chaussée - Entrée Nord 22 m² Entrée rue 26 m² Cuisine 17 m² Arrière cuisine avec salle d'eau 16 m² Pièce 20,50 m² 1er Etage - Couloir 5 m² Bureau avec placard 6,50 m² 4 Chambres Ouest 18 m², 16,50 m², 12 m² et 15 m² Chambre Nord 9 m² Dressing 5 m² 2éme étage - Greniers

  • Garage 54 m²
  • Grenier sur écurie 53 m² Référence annonce : 018263-BOSCHI26110-LBC Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur
Ville : Valréas
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84600
Coordonnées : 44.358844, 5.009814
Total : 270 410
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 92 210
Valeur du bien : 257 210
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1786€/mois
Loyer annuel estimé : 21426€/an
Fourchette totale : 1331€ - 2395€/mois
Fourchette annuelle : 15976€ - 28736€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 334,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :81,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 416,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 076,90
Coût de l'assurance :24 336,90
Taxe foncière : 2 142,61€/an
Soit par mois : 178,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 785,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 594,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :190,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 62 m² total)
Raison: État 1/5 visible - sols en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 62 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées, nécessité de mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 visible - plomberie vétuste nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 210(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 280
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 60€/m² = 11280€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:27 600
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 720
    Revêtement sol chambres: 62 m² × 60€/m² = 3720€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 860
    Peinture murs chambres: 62 m² × 30€/m² = 1860€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:900
    Revêtement sol salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:450
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie complète: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valréas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 426 €/an
Calcul : 1 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 410 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 323
Revenus locatifs : +21 426
Charges déductibles : -104 323
Résultat foncier Année 1 : -82 896(Déficit de 82 896 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 496
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 113 €/an
Revenus locatifs : +21 426
Charges déductibles : -12 113
Résultat foncier Années 2+ : 9 314 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61496.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 426104 3319 005-82 90521 400 €61 505 €61 505 €
221 85511 8818 7659 973--51 532 €
322 29211 6338 51710 659--40 873 €
422 73811 3768 26011 361--29 511 €
523 19211 1117 99412 082--17 429 €
623 65610 8367 72012 820--4 609 €
724 12910 5527 43613 578---
824 61210 2587 14214 354---
925 1049 9546 83815 150---
1025 6069 6406 52415 966---
1126 1189 3156 19916 803---
1226 6418 9795 86317 662---
1327 1748 6315 51518 542---
1427 7178 2725 15619 445---
1528 2717 9004 78420 371---
1628 8377 5154 39921 321---
1729 4137 1184 00222 296---
1830 0026 7063 59023 295---
1930 6026 2813 16524 321---
2031 2145 8412 72525 373---
2131 8385 3862 27026 452---
2232 4754 9151 79927 560---
2333 1244 4291 31328 696---
2433 7873 92580929 862---
2534 4633 40528931 058---
TOTAL686 285300 189130 077386 09621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 096
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 499-6 420+10 919
2+4 4990+4 499
3+4 4990+4 499
4+4 4990+4 499
5+4 4990+4 499
6+4 4990+4 499
7+4 499+2 691+1 808
8+4 499+4 306+193
9+4 499+4 545-46
10+4 499+4 790-291
11+4 499+5 041-542
12+4 499+5 299-800
13+4 499+5 563-1 064
14+4 499+5 834-1 335
15+4 499+6 111-1 612
16+4 499+6 396-1 897
17+4 499+6 689-2 190
18+4 499+6 989-2 490
19+4 499+7 296-2 797
20+4 499+7 612-3 113
21+4 499+7 936-3 437
22+4 499+8 268-3 769
23+4 499+8 609-4 110
24+4 499+8 958-4 459
25+4 499+9 317-4 818
Total+112 475+115 829+-3 354
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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