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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMauriac (15)
Surface64m²
Coût Total100 560€
Loyer Annuel5 152€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 851,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest

Résidence Sévigné sur les hauteurs de Mauriac, au 3eme et dernier étage sans ascenseur avec jolie vue sur les montagnes, cet appartement se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux de 23m2 donnant sur un petit balcon, une cuisine séparée de 9m2 pouvant être ouverte sur le séjour et donnant également sur le balcon, une chambre de 10.3 m2, une chambre de 10.5 m2 avec débarras, une salle de bains, wc. Cave et place de parking privative. Chauffage individuel électrique. Velux neuf, pas de travaux sur la copropriété à prévoir. Charges communes annuelles 1000€ (dont 492€ récupérable pour du locatif) Taxe foncière 1100e, travaux de rafraichissement à prévoir. Surface au sol 74m2

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.221962, 2.314915
Total : 100 560€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 96 200€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5152€/an
Fourchette totale : 344€ - 536€/mois
Fourchette annuelle : 4129€ - 6428€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,9 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :56 890 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-2 390€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-43 670€ (-76.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 527,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 144,72€
Coût de l'assurance :7 542,00€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 429,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie et électricité inclus, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (nouveaux sanitaires et carrelage inclus, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:300€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauriac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 152 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 557 €
Revenus locatifs : +5 152 €
Charges déductibles : -47 557 €
Résultat foncier Année 1 : -42 405 €(Déficit de 42 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 857 €/an
Revenus locatifs : +5 152 €
Charges déductibles : -5 857 €
Résultat foncier Années 2+ : -705 €/an(Déficit de 705 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21005.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 152 €47 560 €3 459 €-42 408 €21 400 €21 008 €21 008 €
25 255 €5 770 €3 368 €-515 €515 €-21 008 €
35 360 €5 676 €3 274 €-315 €315 €-21 008 €
45 467 €5 578 €3 176 €-111 €111 €-21 008 €
55 577 €5 477 €3 076 €99 €--20 909 €
65 688 €5 373 €2 971 €315 €--20 594 €
75 802 €5 265 €2 863 €537 €--20 057 €
85 918 €5 153 €2 751 €765 €--19 291 €
96 036 €5 037 €2 635 €999 €--18 292 €
106 157 €4 917 €2 515 €1 240 €--17 052 €
116 280 €4 793 €2 391 €1 487 €--15 565 €
126 406 €4 664 €2 263 €1 742 €---
136 534 €4 531 €2 129 €2 003 €---
146 665 €4 393 €1 991 €2 271 €---
156 798 €4 250 €1 849 €2 547 €---
166 934 €4 103 €1 701 €2 831 €---
177 073 €3 950 €1 548 €3 123 €---
187 214 €3 791 €1 390 €3 423 €---
197 358 €3 627 €1 225 €3 731 €---
207 505 €3 457 €1 056 €4 048 €---
217 656 €3 282 €880 €4 374 €---
227 809 €3 099 €698 €4 709 €---
237 965 €2 911 €509 €5 054 €---
248 124 €2 716 €314 €5 408 €---
258 287 €2 514 €112 €5 773 €---
TOTAL165 019 €151 887 €50 145 €13 133 €22 341 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 702 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 082 €-6 420 €+7 502 €
2+1 082 €-154 €+1 236 €
3+1 082 €-95 €+1 177 €
4+1 082 €-33 €+1 115 €
5+1 082 €0 €+1 082 €
6+1 082 €0 €+1 082 €
7+1 082 €0 €+1 082 €
8+1 082 €0 €+1 082 €
9+1 082 €0 €+1 082 €
10+1 082 €0 €+1 082 €
11+1 082 €0 €+1 082 €
12+1 082 €+522 €+560 €
13+1 082 €+601 €+481 €
14+1 082 €+681 €+401 €
15+1 082 €+764 €+318 €
16+1 082 €+849 €+233 €
17+1 082 €+937 €+145 €
18+1 082 €+1 027 €+55 €
19+1 082 €+1 119 €-37 €
20+1 082 €+1 214 €-132 €
21+1 082 €+1 312 €-230 €
22+1 082 €+1 413 €-331 €
23+1 082 €+1 516 €-434 €
24+1 082 €+1 622 €-540 €
25+1 082 €+1 732 €-650 €
Total+27 050 €+8 609 €+18 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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