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Détails du bien

VilleDunkerque (59)
Surface147m²
Coût Total227 712€
Loyer Annuel22 188€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 900 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 978,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Total : 227 712€
Prix d'acquisition : 143 900€
Travaux : 72 300€
Valeur du bien : 216 200€
Frais de notaire : 11 512€
Coût estimé : 11 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 12.58€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 16.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1849€/mois
Loyer annuel estimé : 22188€/an
Fourchette totale : 1453€ - 2352€/mois
Fourchette annuelle : 17440€ - 28228€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 136,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 045 €
Prix d'achat :143 900 €
Décote à l'achat :-23 145€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-60 667€ (-36.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 712€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :66,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 188,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 811,03€
Coût de l'assurance :19 924,80€
Taxe foncière : 2 218,80€/an
Soit par mois : 184,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 849,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :475,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et réfection de l'électricité dans la buanderie
Quantité: buanderie (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 300 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 147 m² × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 3500€
  • Menuiseries:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€/fenêtre = 16500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement parquet: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
  • Buanderie:600€
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 70€/m² = 420€, Réfection électricité: 180€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 188 €/an
Calcul : 1 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 712 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 846 €
Revenus locatifs : +22 188 €
Charges déductibles : -82 846 €
Résultat foncier Année 1 : -60 658 €(Déficit de 60 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 546 €/an
Revenus locatifs : +22 188 €
Charges déductibles : -10 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39258.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 535 €(65% de 143 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 401 €/an
Calcul : 93 535 € × 3,636% = 3 401 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 188 €82 854 €7 538 €-60 666 €21 400 €39 266 €39 266 €
222 632 €10 352 €7 336 €12 279 €--26 986 €
323 084 €10 144 €7 128 €12 940 €--14 046 €
423 546 €9 928 €6 913 €13 618 €--428 €
524 017 €9 706 €6 690 €14 311 €---
624 497 €9 475 €6 460 €15 022 €---
724 987 €9 237 €6 221 €15 750 €---
825 487 €8 991 €5 975 €16 496 €---
925 997 €8 736 €5 720 €17 261 €---
1026 517 €8 473 €5 457 €18 044 €---
1127 047 €8 201 €5 185 €18 846 €---
1227 588 €7 919 €4 903 €19 669 €---
1328 140 €7 628 €4 612 €20 512 €---
1428 703 €7 327 €4 311 €21 376 €---
1529 277 €7 016 €4 000 €22 261 €---
1629 862 €6 694 €3 678 €23 168 €---
1730 459 €6 361 €3 345 €24 098 €---
1831 069 €6 017 €3 001 €25 052 €---
1931 690 €5 661 €2 645 €26 029 €---
2032 324 €5 293 €2 277 €27 031 €---
2132 970 €4 913 €1 897 €28 058 €---
2233 630 €4 519 €1 503 €29 110 €---
2334 302 €4 112 €1 097 €30 190 €---
2434 988 €3 692 €676 €31 296 €---
2535 688 €3 257 €241 €32 431 €---
TOTAL710 687 €256 506 €108 811 €454 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 659 €-6 420 €+11 079 €
2+4 659 €0 €+4 659 €
3+4 659 €0 €+4 659 €
4+4 659 €0 €+4 659 €
5+4 659 €+4 165 €+494 €
6+4 659 €+4 507 €+152 €
7+4 659 €+4 725 €-66 €
8+4 659 €+4 949 €-290 €
9+4 659 €+5 178 €-519 €
10+4 659 €+5 413 €-754 €
11+4 659 €+5 654 €-995 €
12+4 659 €+5 901 €-1 242 €
13+4 659 €+6 154 €-1 495 €
14+4 659 €+6 413 €-1 754 €
15+4 659 €+6 678 €-2 019 €
16+4 659 €+6 950 €-2 291 €
17+4 659 €+7 229 €-2 570 €
18+4 659 €+7 515 €-2 856 €
19+4 659 €+7 809 €-3 150 €
20+4 659 €+8 109 €-3 450 €
21+4 659 €+8 417 €-3 758 €
22+4 659 €+8 733 €-4 074 €
23+4 659 €+9 057 €-4 398 €
24+4 659 €+9 389 €-4 730 €
25+4 659 €+9 729 €-5 070 €
Total+116 475 €+136 254 €+-19 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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