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Appartement 3 pièces 71 m²

VilleMeaux (77)
Surface71m²
Coût Total184 860€
Loyer Annuel12 575€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 323,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MEAUX - Appartement F3 lumineux de 71 m² avec cave, box et place de stationnement

À Meaux, cet appartement F3 en parfait état de 71 m², situé au 2e étage, est très lumineux et s'accompagne d'une cave, d'un box et d'une place de stationnement.

Ancien F4 réagencé pour créer une grande pièce de vie de 26 m² avec séjour et salle à manger. Le logement comprend aussi une cuisine de 11 m², deux chambres de 11 m² et un chauffage collectif par géothermie, avec un DPE en D.

Au quotidien, vous profitez de tous les services du secteur. Les écoles maternelle et primaire ainsi que les commerces de proximité se trouvent à quelques minutes de marche.

Pour vos déplacements, les lignes de bus au pied de la résidence mènent rapidement à la gare de Meaux pour rejoindre Paris-Est en ligne P. L'autoroute A4 est accessible en moins de 10 minutes.

Contactez-moi pour visiter ce bien idéal pour un premier achat. Référence agence : 3762 Référence annonce : AWLA-EMK-8FK Date de réalisation du diagnostic : 16/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 210 Charges prévisionnelles annuelles : 2580 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 390 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.943897, 2.908638
Total : 184 860€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 6 660€
Valeur du bien : 171 660€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12575€/an
Fourchette totale : 880€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 10556€ - 14980€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 605,23 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 971 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-19 971€ (-10.8%)
Marge achat-revente :111€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :73,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 994,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 290,90€
Coût de l'assurance :22 183,20€
Taxe foncière : 1 257,50€/an
Soit par mois : 104,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 215,00€/mois
Soit par an : 2 580,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune fenêtre à remplacer, car l'appartement est en bon état.
Quantité: 0 fenêtre
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux nécessaires pour les fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres (peinture, vérification des revêtements).
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un léger rafraîchissement est recommandé.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification du système de chauffage collectif par géothermie.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 660 €(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau:1 200€
    Chauffe-eau électrique: 1 × 1000€ + Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salle de bain (15 m²): 15 m² × 80€/m² = 1200€ (fourniture et pose comprises)
  • Chambres - Revêtement sol:3 960€
    Peinture chambres (22 m²): 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 440€ = 2200€
  • Chauffage - Système de chauffage:300€
    Vérification système chauffage géothermie: 1 × 300€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau, Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 575 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 860 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 258 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 580 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 682 €
Revenus locatifs : +12 575 €
Charges déductibles : -17 682 €
Résultat foncier Année 1 : -5 107 €(Déficit de 5 107 €)
Imputable sur revenu global : 5 107 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 022 €/an
Revenus locatifs : +12 575 €
Charges déductibles : -11 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 553 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 575 €17 688 €6 303 €-5 113 €5 113 €--
212 827 €10 862 €6 137 €1 965 €---
313 083 €10 690 €5 965 €2 393 €---
413 345 €10 512 €5 787 €2 833 €---
513 612 €10 327 €5 602 €3 284 €---
613 884 €10 136 €5 412 €3 747 €---
714 162 €9 939 €5 214 €4 223 €---
814 445 €9 735 €5 010 €4 710 €---
914 734 €9 523 €4 798 €5 211 €---
1015 028 €9 304 €4 579 €5 724 €---
1115 329 €9 077 €4 352 €6 252 €---
1215 635 €8 843 €4 118 €6 793 €---
1315 948 €8 600 €3 875 €7 348 €---
1416 267 €8 348 €3 624 €7 919 €---
1516 592 €8 088 €3 363 €8 504 €---
1616 924 €7 819 €3 094 €9 105 €---
1717 263 €7 540 €2 815 €9 723 €---
1817 608 €7 252 €2 527 €10 356 €---
1917 960 €6 953 €2 228 €11 007 €---
2018 319 €6 644 €1 919 €11 675 €---
2118 686 €6 324 €1 599 €12 362 €---
2219 060 €5 993 €1 268 €13 066 €---
2319 441 €5 650 €926 €13 790 €---
2419 830 €5 296 €571 €14 534 €---
2520 226 €4 929 €204 €15 298 €---
TOTAL402 782 €216 072 €91 291 €186 711 €5 113 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 534 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-1 534 €+4 175 €
2+2 641 €+589 €+2 052 €
3+2 641 €+718 €+1 923 €
4+2 641 €+850 €+1 791 €
5+2 641 €+985 €+1 656 €
6+2 641 €+1 124 €+1 517 €
7+2 641 €+1 267 €+1 374 €
8+2 641 €+1 413 €+1 228 €
9+2 641 €+1 563 €+1 078 €
10+2 641 €+1 717 €+924 €
11+2 641 €+1 875 €+766 €
12+2 641 €+2 038 €+603 €
13+2 641 €+2 205 €+436 €
14+2 641 €+2 376 €+265 €
15+2 641 €+2 551 €+90 €
16+2 641 €+2 732 €-91 €
17+2 641 €+2 917 €-276 €
18+2 641 €+3 107 €-466 €
19+2 641 €+3 302 €-661 €
20+2 641 €+3 503 €-862 €
21+2 641 €+3 708 €-1 067 €
22+2 641 €+3 920 €-1 279 €
23+2 641 €+4 137 €-1 496 €
24+2 641 €+4 360 €-1 719 €
25+2 641 €+4 589 €-1 948 €
Total+66 025 €+56 013 €+10 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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