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Maison 4 pièces 176 m²

VilleTournon-Saint-Martin (36)
Surface176
Coût Total175 960
Loyer Annuel12 628
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+38
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 559,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Tournon Saint Martin

Au coeur de Tournon Saint Martin, Arnaud vous propose cette grande maison de 176 m² qui se compose :

  • en rez-de-chaussée : d'une entrée avec couloir, d'une cuisine, d'une grande salle à manger de 27 m², d'un salon et des toilettes indépendants.
  • au premier étage l'espace nuit comprend trois chambres, une salle de bains, des toilettes et de nombreux espace de rangement comme un dressing, dégagement et placard.

Attenant à la maison, ce bien dispose d'une dépendance/buanderie de 46 m², d'une grange de 40 m² et d'une pièce de 22 m², le tout sur une parcelle de 893 m².

De l'autre côté de la route, une petite maison (entièrement à rénover) complète ce bien et comprend : une entrée, un séjour, une chambre et une salle de bains avec toilettes.

Garage double non attenant à la maison.

Nous sommes joignable de 8h à 19h du lundi au samedi. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-ROCHE-95821 Date de réalisation du diagnostic : 29/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 097 € et 4 191 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tournon-Saint-Martin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36220
Coordonnées : 46.714165, 0.991896
Total : 175 960
Prix d'acquisition : 98 500
Travaux : 69 580
Valeur du bien : 168 080
Frais de notaire : 7 880
Coût estimé : 7 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12628€/an
Fourchette totale : 829€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 9950€ - 16026€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :983,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 066
Prix d'achat :98 500
Décote à l'achat :-74 566 (-43.1%)
Marge achat-revente :-2 894€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 909,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 842,55
Coût de l'assurance :14 956,60
Taxe foncière : 1 262,78€/an
Soit par mois : 105,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 580(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 600
    Isolation toiture/combles: 176 m² × 100€/m² = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-Saint-Martin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 628 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 120
Revenus locatifs : +12 628
Charges déductibles : -77 120
Résultat foncier Année 1 : -64 493(Déficit de 64 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 093
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 540 €/an
Revenus locatifs : +12 628
Charges déductibles : -7 540
Résultat foncier Années 2+ : 5 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43092.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 62877 1265 685-64 49821 400 €43 098 €43 098 €
212 8807 3925 5315 488--37 610 €
313 1387 2345 3735 904--31 706 €
413 4017 0705 2096 331--25 375 €
513 6696 9005 0396 768--18 607 €
613 9426 7254 8647 217--11 390 €
714 2216 5444 6837 677--3 713 €
814 5056 3584 4978 148---
914 7966 1654 3048 631---
1015 0915 9654 1049 126---
1115 3935 7593 8989 634---
1215 7015 5463 68510 155---
1316 0155 3263 46510 689---
1416 3355 0993 23811 237---
1516 6624 8643 00311 798---
1616 9954 6212 76012 374---
1717 3354 3712 51012 965---
1817 6824 1122 25113 570---
1918 0363 8441 98314 191---
2018 3963 5681 70714 829---
2118 7643 2821 42115 482---
2219 1402 9871 12616 153---
2319 5222 68282116 840---
2419 9132 36750617 546---
2520 3112 04118018 270---
TOTAL404 473197 94981 843206 52421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 524
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 652-6 420+9 072
2+2 6520+2 652
3+2 6520+2 652
4+2 6520+2 652
5+2 6520+2 652
6+2 6520+2 652
7+2 6520+2 652
8+2 652+1 330+1 322
9+2 652+2 589+63
10+2 652+2 738-86
11+2 652+2 890-238
12+2 652+3 046-394
13+2 652+3 207-555
14+2 652+3 371-719
15+2 652+3 539-887
16+2 652+3 712-1 060
17+2 652+3 889-1 237
18+2 652+4 071-1 419
19+2 652+4 257-1 605
20+2 652+4 449-1 797
21+2 652+4 645-1 993
22+2 652+4 846-2 194
23+2 652+5 052-2 400
24+2 652+5 264-2 612
25+2 652+5 481-2 829
Total+66 300+61 957+4 343
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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