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Maison à vendre

VilleGallardon (28)
Surface340m²
Coût Total568 940€
Loyer Annuel46 691€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+481€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 430 500 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 1 266,18 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 60 m²), 6 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

L'agence l'IMMOBILIER GAGNANT vous propose une belle propriété familiale du 17ème. Elle est située dans un parc de 2 300m² environ en partie boisé. Le Jardin est clos, arboré avec des arbres remarquables, sans vis à vis permettant des espaces de détente et d'être en harmonie avec la nature. Un grand chalet existe dans la partie boisée. Les dépendances offrent de nombreuses possibilités, tels que l'aménagement pour une activité libérale ou pour y recevoir ses amis. La Maison principale de 340m² environ, est composée d'un Grand Salon cathédrale de 80m2 environ avec une cheminée d'époque, vous pourrez profiter pour la vie quotidienne d'un autre séjour plus contemporain doté d'un poêle à bois récent, prolongé d'une cuisine aménagée et son espace repas. Une deuxième cuisine aménagée vous permettra de cuisiner de bons petits plats sans aucune odeur dans la maison. Au 1er 'étage vous découvrirez une superbe suite parentale avec une chambre double, un dressing et une salle d'eau, 2 chambres avec placards, 1 salle de bains neuve, wc séparé complètent ce niveau. Au 2ème étages, 3 Chambres, une Salle de Bains, wc séparé. Ce 2ème niveau n'a pas été récemment rénové. Il est habitable mais un raffraichissement serait à envisager dans le futur. En plus des dépendances il existe 2 caves et 1 garage. Des Panneaux photovoltaïques sont installés. La maison est en double vitrage. L'exposition est plein sud et la lumière inonde la maison. Cette propriété offre un cadre de vie exceptionnelle et permet la réalisation de nombreux projets. N'hésitez pas à nous contacter pour nous demander des informations ou de la visiter au 06.47.04.80.33 La propriété est située à 15mn au sud de Rambouillet, accès N10 rapide. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site gouvernemental www.georisques.fr

Prix : 430 500 euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4230 euros et 5760 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)
Ville : Gallardon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28320
Coordonnées : 48.535561, 1.690948
Total : 568 940€
Prix d'acquisition : 430 500€
Travaux : 104 000€
Valeur du bien : 534 500€
Frais de notaire : 34 440€
Coût estimé : 34 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 11.44€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3891€/mois
Loyer annuel estimé : 46691€/an
Fourchette totale : 3097€ - 4889€/mois
Fourchette annuelle : 37161€ - 58663€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 369,3 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :805 560 €
Prix d'achat :430 500 €
Décote à l'achat :-375 060€ (-46.6%)
Marge achat-revente :236 620€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :568 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 854,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :165,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 020,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :287 366,20€
Coût de l'assurance :49 782,25€
Taxe foncière : 4 669,06€/an
Soit par mois : 389,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 890,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 409,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :481,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 340 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salles de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 340 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 000 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 400€
    Isolation toiture/combles: 340 m² × 60€/m² = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 300€/fenêtre = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:8 100€
    Parquet flottant: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:40 800€
    Mise aux normes électricité: 340 m² × 120€/m² = 40800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gallardon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 691 €/an
Calcul : 3 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 568 940 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 991 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 130 437 €
Revenus locatifs : +46 691 €
Charges déductibles : -130 437 €
Résultat foncier Année 1 : -83 746 €(Déficit de 83 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 437 €/an
Revenus locatifs : +46 691 €
Charges déductibles : -26 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62346.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 825 €(65% de 430 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 175 €/an
Calcul : 279 825 € × 3,636% = 10 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 691 €130 455 €19 795 €-83 765 €21 400 €62 365 €62 365 €
247 624 €25 938 €19 278 €21 686 €--40 678 €
348 577 €25 402 €18 742 €23 174 €--17 504 €
449 548 €24 848 €18 187 €24 701 €---
550 539 €24 273 €17 612 €26 267 €---
651 550 €23 678 €17 017 €27 873 €---
752 581 €23 061 €16 401 €29 520 €---
853 633 €22 422 €15 762 €31 210 €---
954 705 €21 761 €15 101 €32 945 €---
1055 800 €21 076 €14 415 €34 724 €---
1156 916 €20 366 €13 706 €36 549 €---
1258 054 €19 631 €12 971 €38 423 €---
1359 215 €18 870 €12 210 €40 345 €---
1460 399 €18 081 €11 421 €42 318 €---
1561 607 €17 265 €10 604 €44 343 €---
1662 839 €16 419 €9 758 €46 421 €---
1764 096 €15 542 €8 882 €48 554 €---
1865 378 €14 635 €7 974 €50 743 €---
1966 686 €13 695 €7 034 €52 991 €---
2068 019 €12 721 €6 061 €55 298 €---
2169 380 €11 713 €5 052 €57 667 €---
2270 767 €10 668 €4 008 €60 099 €---
2372 183 €9 586 €2 926 €62 597 €---
2473 626 €8 465 €1 805 €65 161 €---
2575 099 €7 305 €644 €67 794 €---
TOTAL1 495 513 €557 875 €287 366 €937 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 937 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 805 €-6 420 €+16 225 €
2+9 805 €0 €+9 805 €
3+9 805 €0 €+9 805 €
4+9 805 €+2 159 €+7 646 €
5+9 805 €+7 880 €+1 925 €
6+9 805 €+8 362 €+1 443 €
7+9 805 €+8 856 €+949 €
8+9 805 €+9 363 €+442 €
9+9 805 €+9 883 €-78 €
10+9 805 €+10 417 €-612 €
11+9 805 €+10 965 €-1 160 €
12+9 805 €+11 527 €-1 722 €
13+9 805 €+12 104 €-2 299 €
14+9 805 €+12 695 €-2 890 €
15+9 805 €+13 303 €-3 498 €
16+9 805 €+13 926 €-4 121 €
17+9 805 €+14 566 €-4 761 €
18+9 805 €+15 223 €-5 418 €
19+9 805 €+15 897 €-6 092 €
20+9 805 €+16 589 €-6 784 €
21+9 805 €+17 300 €-7 495 €
22+9 805 €+18 030 €-8 225 €
23+9 805 €+18 779 €-8 974 €
24+9 805 €+19 548 €-9 743 €
25+9 805 €+20 338 €-10 533 €
Total+245 125 €+281 292 €+-36 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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