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Appartement - 2 pièce(s) - 59 m²

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface59m²
Coût Total98 140€
Loyer Annuel8 325€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 237,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE SUR DEMANDE. Nous vous proposons sur la commune d'Epinal, rive droite, cet appartement de type T2, à 2 pas de la BMI et du centre ville. Le bien, au RDC avec entrée indépendante, se compose d'une entrée sur salon/séjour, d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC. Stationnement gratuit à proximité. Copropriété de 17 lots dont 8 d'habitations. Plus d'informations:

Détails : Nombre de chambre(s) : 1 Nombre de pièces : 2 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Separee -Equipee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 1

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.177942, 6.453594
Total : 98 140€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 92 300€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8325€/an
Fourchette totale : 548€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6580€ - 10534€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 341,97 €/m²
Basé sur :292 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 176 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-6 176€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-18 964€ (-23.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 505,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 114,48€
Coût de l'assurance :7 360,50€
Taxe foncière : 832,52€/an
Soit par mois : 69,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 325 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 140 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 624 €
Revenus locatifs : +8 325 €
Charges déductibles : -23 624 €
Résultat foncier Année 1 : -15 299 €(Déficit de 15 299 €)
Imputable sur revenu global : 15 299 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 324 €/an
Revenus locatifs : +8 325 €
Charges déductibles : -4 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 001 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 325 €23 627 €3 200 €-15 302 €15 302 €--
28 492 €4 241 €3 114 €4 251 €---
38 662 €4 152 €3 025 €4 510 €---
48 835 €4 060 €2 933 €4 775 €---
59 012 €3 965 €2 838 €5 047 €---
69 192 €3 867 €2 740 €5 325 €---
79 376 €3 765 €2 638 €5 611 €---
89 563 €3 660 €2 533 €5 903 €---
99 754 €3 552 €2 425 €6 203 €---
109 949 €3 440 €2 313 €6 510 €---
1110 148 €3 324 €2 197 €6 825 €---
1210 351 €3 204 €2 077 €7 147 €---
1310 558 €3 080 €1 953 €7 478 €---
1410 770 €2 952 €1 825 €7 817 €---
1510 985 €2 820 €1 693 €8 165 €---
1611 205 €2 684 €1 557 €8 521 €---
1711 429 €2 542 €1 415 €8 886 €---
1811 657 €2 397 €1 270 €9 261 €---
1911 890 €2 246 €1 119 €9 645 €---
2012 128 €2 090 €963 €10 038 €---
2112 371 €1 929 €802 €10 442 €---
2212 618 €1 762 €635 €10 856 €---
2312 871 €1 590 €463 €11 280 €---
2413 128 €1 413 €286 €11 716 €---
2513 391 €1 229 €102 €12 162 €---
TOTAL266 660 €93 588 €46 114 €173 072 €15 302 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 591 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 748 €-4 591 €+6 339 €
2+1 748 €+1 275 €+473 €
3+1 748 €+1 353 €+395 €
4+1 748 €+1 432 €+316 €
5+1 748 €+1 514 €+234 €
6+1 748 €+1 598 €+150 €
7+1 748 €+1 683 €+65 €
8+1 748 €+1 771 €-23 €
9+1 748 €+1 861 €-113 €
10+1 748 €+1 953 €-205 €
11+1 748 €+2 047 €-299 €
12+1 748 €+2 144 €-396 €
13+1 748 €+2 243 €-495 €
14+1 748 €+2 345 €-597 €
15+1 748 €+2 449 €-701 €
16+1 748 €+2 556 €-808 €
17+1 748 €+2 666 €-918 €
18+1 748 €+2 778 €-1 030 €
19+1 748 €+2 893 €-1 145 €
20+1 748 €+3 012 €-1 264 €
21+1 748 €+3 133 €-1 385 €
22+1 748 €+3 257 €-1 509 €
23+1 748 €+3 384 €-1 636 €
24+1 748 €+3 515 €-1 767 €
25+1 748 €+3 649 €-1 901 €
Total+43 700 €+51 922 €+-8 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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