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Nilvange 2 studios pour investisseurs

VilleNilvange (57)
Surface50m²
Coût Total108 340€
Loyer Annuel8 462€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 460 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NILVANGE : Venez visiter ces 2 studios au rez de chaussée d'un immeuble calme à vendre pour investisseurs. Comprenant chacun une cuisine ouverte sur salon-chambre, une salle de douche. Petite copropriété. Possibilité d'une bonne rentabilité. .

Ville : Nilvange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57240
Coordonnées : 49.342830, 6.044970
Total : 108 340€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 29 500€
Valeur du bien : 102 500€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.10€/m²/mois
Fourchette : 11.19€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8462€/an
Fourchette totale : 560€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6716€ - 10661€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 634,76€
Coût de l'assurance :9 479,75€
Taxe foncière : 846,18€/an
Soit par mois : 70,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des fixtures et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et nettoyage du carrelage dans l'entrée
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux studios en chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 studios (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 500 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 500€
    Peinture entrée: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 2 studios (20 m²) × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nilvange (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 462 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 362 €
Revenus locatifs : +8 462 €
Charges déductibles : -34 362 €
Résultat foncier Année 1 : -25 900 €(Déficit de 25 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 862 €/an
Revenus locatifs : +8 462 €
Charges déductibles : -4 862 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4500.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 462 €34 366 €3 640 €-25 904 €21 400 €4 504 €4 504 €
28 631 €4 769 €3 544 €3 862 €--642 €
38 804 €4 669 €3 444 €4 135 €---
48 980 €4 565 €3 340 €4 414 €---
59 159 €4 458 €3 233 €4 701 €---
69 343 €4 348 €3 122 €4 995 €---
79 529 €4 233 €3 008 €5 296 €---
89 720 €4 115 €2 889 €5 605 €---
99 914 €3 992 €2 767 €5 922 €---
1010 113 €3 865 €2 640 €6 247 €---
1110 315 €3 734 €2 509 €6 581 €---
1210 521 €3 598 €2 373 €6 923 €---
1310 732 €3 458 €2 233 €7 274 €---
1410 946 €3 313 €2 087 €7 634 €---
1511 165 €3 162 €1 937 €8 003 €---
1611 388 €3 007 €1 782 €8 382 €---
1711 616 €2 846 €1 621 €8 770 €---
1811 849 €2 680 €1 454 €9 169 €---
1912 086 €2 508 €1 282 €9 578 €---
2012 327 €2 329 €1 104 €9 998 €---
2112 574 €2 145 €920 €10 429 €---
2212 825 €1 955 €729 €10 871 €---
2313 082 €1 757 €532 €11 324 €---
2413 343 €1 553 €328 €11 790 €---
2513 610 €1 342 €117 €12 268 €---
TOTAL271 034 €112 769 €52 635 €158 265 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 777 €-6 420 €+8 197 €
2+1 777 €0 €+1 777 €
3+1 777 €+1 048 €+729 €
4+1 777 €+1 324 €+453 €
5+1 777 €+1 410 €+367 €
6+1 777 €+1 498 €+279 €
7+1 777 €+1 589 €+188 €
8+1 777 €+1 682 €+95 €
9+1 777 €+1 777 €0 €
10+1 777 €+1 874 €-97 €
11+1 777 €+1 974 €-197 €
12+1 777 €+2 077 €-300 €
13+1 777 €+2 182 €-405 €
14+1 777 €+2 290 €-513 €
15+1 777 €+2 401 €-624 €
16+1 777 €+2 514 €-737 €
17+1 777 €+2 631 €-854 €
18+1 777 €+2 751 €-974 €
19+1 777 €+2 873 €-1 096 €
20+1 777 €+2 999 €-1 222 €
21+1 777 €+3 129 €-1 352 €
22+1 777 €+3 261 €-1 484 €
23+1 777 €+3 397 €-1 620 €
24+1 777 €+3 537 €-1 760 €
25+1 777 €+3 680 €-1 903 €
Total+44 425 €+47 479 €+-3 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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